原告訴稱

周某鑫向一審法院起訴請求：1.解除周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買賣合同》，周某鑫、張某文、中介公司之間的《補充協(xié)議》《變更協(xié)議書》《居間服務(wù)合同》，周某鑫、張某文、孫某燕、中介公司之間的《變更買受方協(xié)議》，周某鑫、張某文、A公司之間的《房屋交易保障服務(wù)合同》；2.張某文支付違約金110萬元；3.張某文協(xié)助周某鑫辦理案涉房屋撤銷網(wǎng)簽登記手續(xù)。

孫某燕提出反訴請求：1.解除孫某燕與周某鑫之間于2019年9月8日訂立的《補充協(xié)議之另行補充項》；2.周某鑫返還補償款15萬元；3.周某鑫支付物業(yè)費損失411.9元。

張某文提出反訴請求：1.周某鑫返還定金30萬元；2.周某鑫支付違約金30萬元。

孫某燕上訴請求：撤銷一審判決第七項，發(fā)回重審或者改判解除孫某燕與周某鑫簽訂的《補充協(xié)議之另行補充項》，周某鑫退還孫某燕15萬元，周某鑫承擔案件受理費。

事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤，《補充協(xié)議之另行補充項》的簽訂背景是在孫某燕預(yù)知可能無法按時取得購房資格的情況下，與周某鑫一方溝通，周某鑫稱其無責的情況下簽訂的，且該協(xié)議并非孫某燕愿意簽訂的，是中介公司及周某鑫強迫孫某燕簽訂的。根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容，15萬元并非僅針對孫某燕要求變更買受人以及合同條款，而是整個合同的履行過程，具有履約保證的性質(zhì)。一審判決在查明周某鑫存在隱瞞共有權(quán)人的情況下，沒有詢問當事人對于該條款的理解，脫離了當事人簽訂協(xié)議的意思自治，也脫離了最基本的生活經(jīng)驗法則，徑行認定周某鑫的行為不屬于該協(xié)議約定的內(nèi)容，沒有事實和法律依據(jù)。

二、一審判決認定證據(jù)錯誤。一審判決依據(jù)微信內(nèi)容認定孫某燕主動要求給付15萬元是錯誤的。三、一審判決違背民事法律的基本原則，周某鑫違約，導(dǎo)致《補充協(xié)議之另行補充項》簽訂的基礎(chǔ)不復(fù)存在，且該合同目無法實現(xiàn)，15萬元應(yīng)退還孫某燕。

被告辯稱

張某文上訴請求：1.撤銷一審判決第二、五、八項。2.將本案發(fā)回重審或改判為周某鑫退還張某文定金30萬元、周某鑫支付張某文違約金30萬元、周某鑫承擔案件受理費。

事實和理由：一、一審判決適用法律錯誤。一審判決認定張某文的行為不符合不安抗辯權(quán)沒有事實和法律依據(jù)。依照《北京市存量房屋買賣合同》，周某鑫有確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰的義務(wù)及戶籍在合同簽訂后不能隨意遷入的義務(wù)，該義務(wù)貫穿于整個合同的履行過程中。但張某文在支付首付款前發(fā)現(xiàn)房屋具有產(chǎn)權(quán)問題、周某鑫有新戶籍遷移，而且曾有戶籍情況與簽訂合同時周某鑫的履行能力產(chǎn)生了合理的懷疑，在房屋買賣合同最重要的問題都不明晰、周某鑫最主要的合同義務(wù)都無法保證履行的情況下，買受人有權(quán)抗辯。故在不終止合同的前提下張某文有權(quán)行使抗辯權(quán)，通過消極防御，促使對方履行義務(wù)，最終為了交易安全。

另，一審判決認定“周某鑫戶口遷移行為雖屬違約，但并未導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，不屬于根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權(quán)”是適用法律錯誤。張某文并未以此為由行使單方解除權(quán)。再有，一審判決認定違約金金額屬于適用法律錯誤。張某文在發(fā)現(xiàn)周某鑫對北京市東城區(qū)一號房屋（以下簡稱案涉房屋）產(chǎn)權(quán)不清晰等問題后，積極行使抗辯權(quán)，合理保護自己的權(quán)益，不存在違約行為，不應(yīng)當承擔違約金。而周某鑫隱瞞產(chǎn)權(quán)不清晰的事實，違約在先，其不解決問題而以訴訟手段逃避解決問題的行為，導(dǎo)致張某文產(chǎn)生損失。

一審判決將周某鑫的損失酌定為30萬元，將張某文的損失酌定為2萬元，沒有法律依據(jù)。

二、一審判決認定事實錯誤。簽訂合同時，通過合同、戶口本及周某鑫陳述，案涉房屋系其單獨所有。但后續(xù)履行過程中，通過新的戶口本等證據(jù)，證明案涉房屋產(chǎn)權(quán)并非周某鑫一人所有，而一審判決在已經(jīng)注意到該事實的情況下，卻對此予以回避，不予查明，屬于對案件基本事實認定不清。一審判決對周某鑫所謂實際損失認定錯誤。法院未確認房屋差價的時間節(jié)點及空置的時間段，周某鑫亦未提供房屋差價的充分證據(jù)。三、一審判決認定證據(jù)錯誤，確定舉證責任錯誤。一審判決將張某文行使抗辯權(quán)的證據(jù)作為周某鑫的抗辯證據(jù)沒有法律依據(jù)。

A公司辯稱：同意一審判決解除各方簽訂的相關(guān)合同，對于其他判項因與公司無關(guān)，故不發(fā)表意見。

中介公司辯稱：同意A公司意見。

法院查明

案涉房屋登記在周某鑫名下，為該棟樓五層中的頂層。2019年3月9日，秦某麗代周某鑫與孫某燕訂立《北京市存量房屋買賣合同》，約定，周某鑫將案涉房屋出售給孫某燕，房屋價款550萬元，買受人向出賣人支付定金30萬元，買受人擬貸款金額為190萬元。出賣人未按照約定期限和條件將房屋交付買受人，或買受人未按補充協(xié)議約定時間付款的，超過15日守約方有權(quán)解除合同，違約方按照成交總價的20%向守約方支付違約金。雙方協(xié)商自合同簽訂之日起189日內(nèi)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。該房屋戶籍情況為無戶籍登記。同時約定如出賣人未如實陳述戶籍登記情況、或擅自遷入戶籍、或未如期將戶籍遷出的，出賣人應(yīng)當按日計算向買受人支付房屋總價款萬分之五的違約金，且出賣人仍負有戶籍遷出的義務(wù)。

案涉房屋處于出租狀態(tài)，租期自2018年9月30日至2019年6月30日，月租金5700元，雙方約定截至2019年6月30日之前的租金由周某鑫收取，自合同訂立之日至辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完畢之日，周某鑫不得就該房屋新訂立租賃合同。

當日，周某鑫、孫某燕與中介公司訂立《居間服務(wù)合同》，約定居間費用12.1萬元，由孫某燕承擔。周某鑫、孫某燕與A公司訂立《房屋交易保障服務(wù)合同》，約定保障服務(wù)費2.2萬元，由孫某燕承擔。周某鑫、孫某燕與中介公司訂立《補充協(xié)議》，約定孫某燕于2019年3月9日支付第一筆定金5萬元、于2019年3月23日支付第二筆定金5萬元、于2019年4月20日支付第三筆定金20萬元（理房通支付）。孫某燕應(yīng)于2019年9月10日前支付第一筆首付款318元（理房通支付）。雙方應(yīng)于2019年9月15日前辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

孫某燕從購房款中留存10萬元作為戶口遷出保證金，該戶口遷出保證金可抵扣與戶口相關(guān)的違約金，該保證金應(yīng)于2019年9月10日前以理房通方式支付。雙方約定孫某燕從購房款中留存2萬元作為物業(yè)交割保證金，由孫某燕自行于辦理物業(yè)交割當日劃轉(zhuǎn)至周某鑫。若買受方未按照合同約定支付購房款，逾期超過15日的，應(yīng)支付相當于房屋總價款20%的違約金。該協(xié)議與《買賣合同》約定不一致的，以該協(xié)議為準。后孫某燕向周某鑫支付定金30萬元。

2019年9月8日，秦某麗代周某鑫（甲方）與孫某燕（乙方）訂立《補充協(xié)議之另行補充項》，載明，因乙方個人原因需要變更買受人和變更合同條款，雙方協(xié)商乙方補償甲方15萬元補償款，甲方同意變更買受人和變更合同條款。買受人由孫某燕變更為張某文，貸款金額由190萬元變更為308萬元，過戶時間由2019年9月15日前變更為2019年9月27日前。

如果乙方惡意不購買此次交易房屋，惡意不配合履約期內(nèi)的交易待辦事項（網(wǎng)簽、銀行面簽、支付首付款、交稅、過戶、拒不到場、據(jù)不出示證件等），該補償款甲方不予退還。如甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內(nèi)的交易待辦事項（網(wǎng)簽、銀行面簽、交稅、過戶、拒不到場、據(jù)不出示證件等），該補償款退還給乙方。

2019年9月9日，秦某麗代周某鑫與孫某燕、中介公司訂立《變更協(xié)議書》，約定變更原買賣合同條款為乙方應(yīng)于2019年9月26日前支付第一筆首付款200萬元（理房通支付），應(yīng)于2019年9月27日前辦理繳稅及過戶手續(xù)，雙方同意乙方留存10萬元作為戶口遷出保證金，應(yīng)于2019年9月26日前支付10萬元（理房通支付）。當日，秦某麗代周某鑫與孫某燕、張某文、中介公司訂立《變更買受方協(xié)議書》，約定買賣合同項下買受方孫某燕所有權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)移于張某文，張某文同意受讓。

2019年9月10日，周某鑫與張某文就案涉房屋辦理網(wǎng)簽合同。2019年9月30日，張某文已獲得308萬元銀行批貸。后雙方產(chǎn)生爭議，張某文未再繼續(xù)履行房屋買賣合同中的付款義務(wù)。孫某燕與張某文稱雙方曾口頭約定過戶時間為2019年9月30日，過戶當日支付首付款即可。對此周某鑫不予認可，稱雙方從未協(xié)商變更過戶時間及交納首付款時間。中介公司亦稱不了解雙方口頭約定情況。孫某燕與張某文稱于過戶前兩日得知周某鑫將戶籍遷入、遷出案涉房屋情況，使孫某燕、張某文產(chǎn)生合理懷疑，擔心案涉房屋因有戶籍遷入影響學籍占用，且亦擔心周某鑫于過戶前隨意遷入戶籍影響交易

（孫某燕、張某文表示購入案涉房屋目的為投資、自用，因此學籍問題為其考慮的重要問題，雖然目前孫某燕與張某文無子女入學需要，但不能因為現(xiàn)在沒有實際損失認定周某鑫可隨意違反合同約定），周某鑫的行為已構(gòu)成違約；且經(jīng)了解案涉房屋雖登記在周某鑫名下，但應(yīng)屬于其與第一任已故配偶的夫妻共同財產(chǎn)（周某鑫稱系為離異狀態(tài)，但經(jīng)了解其雖與第二任配偶離婚，但案涉房屋應(yīng)屬于與第一任妻子的夫妻共同財產(chǎn)）。

根據(jù)法律規(guī)定該房屋應(yīng)屬于周某鑫與其子女的共有財產(chǎn)，孫某燕、張某文要求周某鑫提供所有子女同意出售案涉房屋的授權(quán)，但周某鑫并未提供，案涉房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，因此張某文拒絕支付首付款屬于行使不安抗辯權(quán)。對此，周某鑫表示遷入戶籍系為辦理案涉房屋央產(chǎn)房上市手續(xù)，且雙方約定支付首付款的時間為2019年9月26日前，張某文因個人資金不足已構(gòu)成違約，周某鑫戶籍此時已遷出，對買受人無任何影響；案涉房屋登記在周某鑫名下，其他共有人并未對出售房屋產(chǎn)生爭議。中介公司稱買賣過程中遷入遷出戶籍是否產(chǎn)生學籍上的影響，需要實際申請入學才能判斷，從目前掌握的情況，周某鑫戶籍遷入遷出未對學籍產(chǎn)生影響；中介公司已對案涉房屋產(chǎn)權(quán)問題進行核查，并無共有權(quán)人提出爭議。

周某鑫提交證據(jù)如下：1.《在京中央單位已購住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單》、戶口簿，欲證明周某鑫已于2019年3月18日辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)；案涉房屋在2019年3月18日之前無戶籍登記。周某鑫解釋稱因需要辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，故周某鑫于2019年3月18日將戶籍遷入案涉房屋，并已于2019年9月9日將戶籍遷出，并未對張某文造成任何影響，亦未違約。

經(jīng)質(zhì)證，孫某燕、張某文認可上述證據(jù)的真實性，但認為辦理央產(chǎn)房上市不需要戶籍遷入案涉房屋，因此周某鑫并未對遷入戶籍進行合理解釋，屬違約。中介公司與A公司稱根據(jù)了解，辦理央產(chǎn)房上市手續(xù)無需戶籍登記一致。2.網(wǎng)頁截圖，欲證明案涉房屋所在小區(qū)房價下降情況。經(jīng)質(zhì)證，孫某燕與張某文認可該證據(jù)的真實性，但認為房屋一房一價，因此否認與本案的關(guān)聯(lián)性，并提交網(wǎng)頁截圖，證明涉案小區(qū)房價上漲情況，周某鑫質(zhì)證否認該證據(jù)的真實性與關(guān)聯(lián)性。

中介公司與A公司稱案涉房屋所在小區(qū)近兩年無同戶型房屋出售，因此無參考數(shù)據(jù)。經(jīng)詢，周某鑫、孫某燕、張某文均不申請對案涉房屋現(xiàn)值進行評估鑒定。

孫某燕提交證據(jù)如下：1.微信聊天記錄及周某鑫委托秦某麗出售案涉房屋的授權(quán)委托書。欲證明周某鑫雖委托秦某麗出售案涉房屋，但因房屋產(chǎn)權(quán)問題，秦某麗尚未取得其他權(quán)利人委托，無法處理房屋出售事宜；且周某鑫欺騙孫某燕收取補償款15萬元；孫某燕無法聯(lián)系到周某鑫。

經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認可該證據(jù)的真實性，但否認證明目的，并稱根據(jù)聊天記錄15萬元補償款系孫某燕提出的方案，周某鑫出售案涉房屋有合法的代理人，孫某燕無需聯(lián)系周某鑫。該微信聊天記錄顯示孫某燕因個人名下房屋無法賣出提出變更買受人及變更合同條款，秦某麗表示不同意，需要征得妹妹秦某紅同意。

2.孫某燕與案涉房屋所在物業(yè)管理中心訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》及收據(jù)，欲證明孫某燕已支付案涉房屋2019年3月14日至2020年3月13日期間的物業(yè)費411.9元。經(jīng)質(zhì)證，周某鑫及中介公司認可該證據(jù)的真實性。

張某文提交證據(jù)如下：1.批貸函，欲證明張某文已取得銀行批貸函。經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認可該證據(jù)的真實性，但認為張某文已晚于合同約定的期限取得銀行貸款。中介公司認可該證據(jù)的真實性。2.孫某燕與中介人員微信聊天記錄，欲證明周某鑫違約，且案涉房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，受托人不清晰導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。

經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認可證據(jù)的真實性，但否認證明目的，通過聊天記錄可看出孫某燕、張某文無理要求周某鑫提交重孫子女學籍信息。該微信聊天記錄顯示2019年9月28日中介公司中介人員向?qū)O某燕提示2019年9月30日過戶所需材料，并告知周某鑫戶籍于2019年9月9日遷出，提交周某鑫戶口頁，孫某燕詢問如何證明孫輩戶口未在案涉房屋內(nèi)，未占用學籍，并要求提供相關(guān)人員戶籍材料和證明材料。

中介公司稱秦某麗表示如果學籍有占用可訴訟予以賠償，孫某燕對此不予認可，要求提供學齡兒童相關(guān)證明材料。中介公司的人員于2019年9月29日提出至派出所查詢戶口、雙方簽署協(xié)議兩個解決方案，并已草擬保證無學籍占用的協(xié)議，但雙方未最終簽署。中介公司亦將秦某紅的授權(quán)出示給孫某燕。2019年9月30日，孫某燕表示需要周某鑫承擔擅自遷入戶口的違約責任并返還15萬元補償款，否則不同意過戶。

中介公司認可真實性，并稱根據(jù)日常交易習慣，僅有在出賣人配偶在世情況下才要求其出具同意出售證明，配偶死亡的中介公司不會調(diào)查案涉房屋的繼承情況。3.微信聊天記錄，欲證明雙方協(xié)商一致于2019年9月30日付首付款并過戶。經(jīng)質(zhì)證，周某鑫認可證據(jù)的真實性，但認為這不能證明雙方協(xié)商變更交納首付款時間及過戶時間，因張某文未按照合同約定支付首付款，但未達到合同約定的解約條件，故周某鑫只能配合辦理過戶手續(xù)。

孫某燕、張某文申請中介公司員工鄭某珊出庭作證，鄭某珊稱案涉房屋由周某鑫委托秦某麗出售，未聯(lián)系過周某鑫本人。訂立合同時案涉房屋無戶籍登記，后雙方因?qū)W籍是否占用問題產(chǎn)生爭議，且批貸函未獲取，因此無法按照合同約定的時間過戶，雙方同意于2019年9月30日辦理過戶手續(xù)。但孫某燕、張某文認為即使戶口已經(jīng)遷出也構(gòu)成違約，故不同意支付首付款。

鄭某珊不清楚周某鑫遷入戶籍的原因，但鑒于案涉房屋無學齡兒童戶籍遷入，所以不會對學籍產(chǎn)生影響。周某鑫在同單元還有另一套房屋，已經(jīng)交易完畢。就《北京市存量房屋買賣合同》中已約定案涉房屋無戶籍登記，為何在《補充協(xié)議》約定戶口保證金一節(jié)，鄭某珊稱因房屋產(chǎn)權(quán)證在出賣人處，為防止出賣人遷入戶籍，因此對于無戶籍登記的房屋交易合同，也要約定戶口保證金。經(jīng)詢，當事人均認可證人證言的真實性，但周某鑫認為其配合于2019年9月30日辦理過戶，并不意味著同意合同變更。

法院認為，根據(jù)我國民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，當事人有答辯并對對方當事人提交的證據(jù)進行質(zhì)證的權(quán)利。本案被告A公司經(jīng)法院合法傳喚，未到庭應(yīng)訴，應(yīng)視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。

根據(jù)查明情況，周某鑫與孫某燕訂立的《北京市存量房屋買賣合同》《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按照約定履行?，F(xiàn)由于孫某燕個人原因?qū)е聼o法購買案涉房屋，因此周某鑫與孫某燕訂立《補充協(xié)議之另行補充項》，約定“乙方補償甲方15萬元補償款，甲方同意變更買受人和變更合同條款?！?。次日，周某鑫與孫某燕、中介公司訂立《變更協(xié)議書》，變更了《北京市存量房屋買賣合同》《補充協(xié)議》部分條款，周某鑫、孫某燕、張某文及中介公司又訂立了《變更買受方協(xié)議書》，變更了案涉房屋買受人，且周某鑫與張某文亦辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。

至此，《補充協(xié)議之另行補充項》約定的15萬元補償款所對應(yīng)的合同義務(wù)已履行完畢，現(xiàn)孫某燕反訴要求解除該協(xié)議并由周某鑫退還15萬元補償款，依據(jù)不足，法院不予支持。周某鑫未出具有關(guān)學籍未占用及案涉房屋共有權(quán)利的相關(guān)證件，不屬于《補充協(xié)議之另行補充項》約定的“甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內(nèi)的交易待辦事項”，因此，孫某燕據(jù)此要求周某鑫返還15萬元補償款，依據(jù)不足。

關(guān)于遷移戶口問題，《北京市存量房屋買賣合同》約定了案涉房屋無戶籍登記，并約定了出賣人擅自遷入戶籍的違約責任。周某鑫于訂立合同后將戶籍遷入案涉房屋，雖然其于2020年9月9日將戶籍遷出，但擅自遷入已構(gòu)成《北京市存量房屋買賣合同》的違約行為，周某鑫應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

但應(yīng)指出，周某鑫已于2020年9月9日將戶籍遷出，此時尚未到達合同約定的過戶時間，根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，周某鑫戶口遷移行為雖屬違約，但并未導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，不屬于根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權(quán)。孫某燕、張某文抗辯稱周某鑫戶籍遷移行為導(dǎo)致其產(chǎn)生了學籍占用方面的合理懷疑，但通過其與中介公司員工鄭某珊的微信往來記錄顯示，周某鑫已通過傳送孫輩身份證信息、同意簽訂學籍占用協(xié)議等方式盡可能消除孫某燕、張某文的合理懷疑，孫某燕、張某文據(jù)此認為其拒絕付款的行為系履行不安抗辯權(quán)的意見，缺乏依據(jù)，法院不予采信。

關(guān)于案涉房屋產(chǎn)權(quán)問題，案涉房屋登記在周某鑫名下，產(chǎn)權(quán)登記具有物權(quán)對外公示力，交易相對方有理由相信產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利信息，且《北京市存量房屋買賣合同》亦約定出賣人對案涉房屋享有合法權(quán)利的相關(guān)承諾，現(xiàn)孫某燕、張某文在無任何權(quán)利相關(guān)人爭議案涉房屋交易行為的情況下，認為案涉房屋屬于周某鑫及子女的共同財產(chǎn)而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授權(quán)，否則即拒絕履行合同的付款義務(wù)，顯然過苛。

且雙方于2019年9月29日擬定于次日過戶，2019年9月30日如若孫某燕與張某文未提出拒絕過戶，現(xiàn)張某文已成為案涉房屋善意第三人，即使周某鑫與子女存在產(chǎn)權(quán)方面的糾紛，亦無法對抗善意第三人。因此孫某燕與張某文認為案涉房屋產(chǎn)權(quán)不清而拒絕履行合同的抗辯意見，依據(jù)不足，法院不予采信。

綜上，孫某燕、張某文提出的抗辯意見不能成立，張某文拒絕繼續(xù)履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。現(xiàn)各方當事人均同意解除有關(guān)案涉房屋的買賣合同及配套合同，張某文同意配合周某鑫辦理撤銷網(wǎng)簽手續(xù)，法院不持異議。周某鑫要求張某文支付違約金的訴訟請求，考慮到周某鑫的實際損失情況，本院酌定違約金金額為30萬元，以定金予以沖抵。

張某文反訴周某鑫返還定金的反訴請求，不予支持。張某文要求周某鑫支付違約金的反訴請求，法院根據(jù)周某鑫違約情節(jié)并考慮該違約行為導(dǎo)致的損失情況對違約金金額予以酌定。關(guān)于孫某燕反訴要求周某鑫支付物業(yè)費的反訴請求，考慮到周某鑫仍系案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人，負有支付物業(yè)費的義務(wù)；并為減少物業(yè)公司與周某鑫、孫某燕之間的訴累；同時周某鑫亦同意返還孫某燕上述費用，因此法院在本案中對此一并處理。但孫某燕需另行解除與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，并告知該期間物業(yè)費的繳費主體為周某鑫。

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裁判結(jié)果

一、解除周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買賣合同》，解除周某鑫與張某文、中介公司之間的《補充協(xié)議》《變更協(xié)議書》《居間服務(wù)合同》，解除周某鑫與張某文、孫某燕、中介公司之間的《變更買受方協(xié)議》，解除周某鑫與張某文、北京A公司之間的《房屋交易保障服務(wù)合同》；二、張某文向周某鑫支付違約金30萬元，以張某文已向周某鑫支付的定金30萬元沖抵；三、張某文于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助周某鑫辦理北京市東城區(qū)一號房屋撤銷網(wǎng)簽登記手續(xù)；四、周某鑫于判決生效后七日內(nèi)向?qū)O某燕支付物業(yè)費損失411.9元；五、周某鑫于判決生效后七日內(nèi)向張某文支付違約金2萬元；六、駁回周某鑫其他訴訟請求；七、駁回孫某燕其他反訴請求；八、駁回張某文其他反訴請求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

本案的爭議焦點為：1.孫某燕與周某鑫簽訂的《補充協(xié)議之另行補充項》是否應(yīng)予解除，且周某鑫應(yīng)否退還孫某燕15萬元。2.周某鑫是否應(yīng)當退還張某文定金30萬元并支付違約金30萬元。

焦點一，孫某燕與周某鑫簽訂的《補充協(xié)議之另行補充項》是否應(yīng)予解除，且周某鑫應(yīng)否退還孫某燕15萬元。依據(jù)雙方所簽《補充協(xié)議之另行補充項》內(nèi)容可以確認，雙方簽訂該協(xié)議的主要目的是確認將案涉房屋的買受人由孫某燕變更為張某文，貸款金額由190萬元變更為308萬元，過戶時間變更為2019年9月27日，同時在簽訂變更買受人協(xié)議書和變更合同書的同時孫某燕將補償款15萬給付周某鑫。

協(xié)議簽訂后，雙方均依據(jù)合同內(nèi)容履行了各自的義務(wù)，即各方簽訂的變更協(xié)議，孫某燕亦支付了15萬元補償款。故周某鑫與孫某燕簽訂《補充協(xié)議之另行補充項》已經(jīng)履行完畢?，F(xiàn)孫某燕要求解除該協(xié)議并由周某鑫退還15萬元補償款，顯然缺乏依據(jù)，法院不予支持。關(guān)于孫某燕稱《補充協(xié)議之另行補充項》并非其自愿訂立，因其未提交證據(jù)，且現(xiàn)有證據(jù)不能證明該協(xié)議存在合同無效情形，故對孫某燕的該項主張，法院不予采信。

焦點二，周某鑫是否應(yīng)當退還張某文定金30萬元并支付違約金30萬元。根據(jù)已查明的事實，周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買賣合同》及周某鑫、張某文、中介公司簽訂的《補充協(xié)議》《變更協(xié)議書》《居間服務(wù)合同》，系各方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，各方應(yīng)當自覺履行合同。張某文要求周某鑫退還定金并支付違約金的前提是周某鑫違約在先，關(guān)于周某鑫的違約行為主要是其在雙方簽訂合同后將戶口遷入案涉房屋及案涉房屋的產(chǎn)權(quán)不明晰。

首先，戶口遷入問題?，F(xiàn)有證據(jù)表明，周某鑫于訂立合同后曾將戶籍遷入案涉房屋，并于2020年9月9日又將戶籍遷出案涉房屋。法院認為周某鑫的該行為已構(gòu)成違約，因此時尚未到合同約定的過戶時間，故周某鑫遷移戶口的行為屬于違約行為，但并未導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，不屬于根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權(quán)。

關(guān)于孫某燕、張某文稱周某鑫遷移戶籍的行為導(dǎo)致其產(chǎn)生了學籍占用方面的合理懷疑的主張，法院亦不予采信。綜上，孫某燕、張某文基于上述理由認為其拒絕付款的行為系履行不安抗辯權(quán)的意見，缺乏依據(jù)。

其次，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)問題。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。現(xiàn)有證據(jù)表明，案涉房屋登記在周某鑫名下，周某鑫在出售案涉房屋時亦在合同中約定出賣人對案涉房屋享有合法權(quán)利的相關(guān)承諾，現(xiàn)張某文認為案涉房屋存在權(quán)屬爭議，但又不能提供相關(guān)證據(jù)，故法院對張某文的主張不予支持。

關(guān)于張某文認為案涉房屋屬于周某鑫及子女的共同財產(chǎn)而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授權(quán)，否則即拒絕履行合同的付款義務(wù)的請求顯屬苛刻，故法院對于張某文基于該理由認為案涉房屋存在權(quán)屬不清的可能的主張不予采信。

最后，關(guān)于違約金的數(shù)額。根據(jù)已查明的事實，張某文未依據(jù)合同約定的付款時間如期支付購房款，存在違約行為，應(yīng)當支付違約金。現(xiàn)周某鑫要求張某文支付違約金110萬元，法院結(jié)合雙方的履約情況、周某鑫的實際損失等因素，酌情確定30萬元違約金，且以定金予以沖抵，并無不當。關(guān)于張某文反訴要求周某鑫支付違約金30萬元的請求，法院根據(jù)周某鑫違約情節(jié)及該違約行為導(dǎo)致的損失情況，酌情確認2萬元違約金，亦無不當。

綜上，張某文主張周某鑫違約在先，要求其退還定金并支付違約金30萬元的訴訟請求，依據(jù)不充分，法院不予支持。