原告訴稱

趙某慧、吳某超向本院提出訴訟請求：1.判決原告與被告2010年8月29日簽訂的《備忘錄》無效；2.判令被告立即騰退昌平區(qū)一號房屋，恢復(fù)原狀后返還給原告；3被告支付原告2010年10月至返還涉案房屋之日止的房屋使用費(fèi)（暫計(jì)算至2020年8月）元.被告返還購房發(fā)票。

事實(shí)及理由：趙某慧與吳某超系夫妻關(guān)系。2010年8月29日，二原告與被告趙某杰簽訂了《備忘錄》，就一號房屋轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議。2013年1月16日原告取得該房屋所有權(quán)。由于該房屋性質(zhì)為限價(jià)商品房，屬于國家政策性保障住房的一部分。根據(jù)北京市昌平區(qū)人民法院判決書的認(rèn)定，該《備忘錄》屬于損害社會(huì)公共利益的合同，應(yīng)屬無效。

故訴至法院，請求法院判令該合同無效，被告立即將該房屋返還給原告。訴訟過程中，二原告得知被告已欠3年多的物業(yè)費(fèi)未繳納，且二原告去涉案房屋處詢問得知被告早在前幾年就已將涉案房屋出租，且是打隔斷群租的方式出租。原告在起訴時(shí)未查詢到這10年的房屋租金，后通過鏈家中介查詢得知，故向法院申請變更訴訟請求。

被告辯稱

趙某杰辯稱，一、關(guān)于原被告之間所簽訂的《備忘錄》屬于借名買房的合同關(guān)系，該合同是雙方真實(shí)意思表示，雖然已經(jīng)認(rèn)可合同無效，但造成無效的原因系原告所致。首先，2010年8月原被告雙方在平等自愿的情況下簽訂了《備忘錄》，約定原告將位于北京市昌平區(qū)一號房屋轉(zhuǎn)讓給被告，價(jià)款為74萬元，該房屋可以過戶交易時(shí)原告應(yīng)積極配合辦理過戶手續(xù)。該合同簽訂并沒有表明房屋一定變更登記到被告名下，被告可以指定過戶至其他人名下，而原告恰恰利用過戶需要其配合，認(rèn)為現(xiàn)在房屋價(jià)值已經(jīng)升值，有了巨大的利益空間，便欲解除該協(xié)議，就解除案件原告已經(jīng)向貴院進(jìn)行過訴訟。“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則?！北景钢?，原告的行為恰恰是違背了該誠實(shí)信用原則，因此被告才是本案的受害者及利益最大受損者。

其次，本案中房屋買賣行為的形成以及本案糾紛的造成完全是因?yàn)樵妫桓骐p方在進(jìn)行涉案房屋買賣事宜時(shí)，北京市并沒有頒布相關(guān)限購政策的規(guī)定，并且當(dāng)時(shí)購買該房屋的價(jià)款也是與市場價(jià)沒有差異的，還高于一般的市場價(jià)格，被告之所以購買該房屋是因?yàn)樵娈?dāng)時(shí)急需資金，才通過其子吳某易、吳某凡找到被告來購買該房屋，此事實(shí)在原告起訴被告的案件中，原告吳某超之子吳某凡的證人證言中可以體現(xiàn)。因此本案中造成買賣行為無效的原因完全是原告的責(zé)任，并非被告，在該買賣行為發(fā)生之時(shí)，被告完全可以在北京同地段，以相同的價(jià)格購買一處相同面積的可以登記在自己名下的房屋。

二、涉案房屋不能辦理過戶，完全是因?yàn)樵娣酱嬖谶`約行為，不予配合辦理。合同簽訂后，被告便根據(jù)約定向原告支付了購房款及其他費(fèi)用共計(jì)90萬元。2010年10月，原告與被告共同到開發(fā)商處領(lǐng)取了涉案房屋鑰匙，辦理了入住手續(xù)，并補(bǔ)交了2萬余元的房屋價(jià)款。在涉案房屋已經(jīng)可以辦理過戶手續(xù)時(shí)，被告多次找到原告要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但原告見涉案房屋已經(jīng)大量的增值便一直不予配合辦理。因此在整個(gè)合同履行的過程中被告并沒有任何的違約情形，而是原告在巨大的利益驅(qū)使下便不再遵守誠實(shí)信用。原告堅(jiān)稱被告方一直不辦理過戶手續(xù)明顯不符合常理。

三、本案中，原告從合同履行的角度看是明顯的違約；當(dāng)初原被告雙方所簽訂的合同時(shí)間為2010年8月，當(dāng)時(shí)北京市并沒有出臺限購政策。根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》第六條規(guī)定：“本紀(jì)要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備‘京十五條’規(guī)定的購房資格，但買賣雙方在該規(guī)定實(shí)施（2011年2月17日）之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，且已經(jīng)支付購房款并實(shí)際占有使用房屋，解除合同會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的訴訟請求，可予支持。”因此目前該合同仍可繼續(xù)履行，即使被告因?yàn)椴豢深A(yù)見的政策原因?qū)е卢F(xiàn)在無法取得購房的資格，但是其可以過戶至指定人名下。

其次，就原告目前的行為而言將給被告造成巨大的損失。合同無效，原告因此獲得了相應(yīng)的房屋權(quán)利，這對被告而言明顯不公平。結(jié)合本案來看，原被告雙方該房屋買賣行為產(chǎn)生的背景是原告因資金緊張而找尋的被告購買房屋，并且當(dāng)時(shí)并沒有任何限購政策，被告也不知道該房屋系限價(jià)性住房，原告一直告知被告該房屋系回遷房且當(dāng)時(shí)房價(jià)也是與當(dāng)時(shí)房價(jià)幾乎等同的，被告基于信賴?yán)婕皩ε笥阎g的誠信原則才予以購買，現(xiàn)原告因看到該房屋的巨大升值利益便欲通過任何方式將該合同解除或?qū)⒎课菔栈貋慝@得巨額利益，并且被告已經(jīng)對房屋進(jìn)行了裝修形成附和價(jià)值，現(xiàn)原告作為違約方或者合同無效的責(zé)任方應(yīng)承擔(dān)全部的責(zé)任，原告的不誠信行為本身應(yīng)該受到法律的約束，并且應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，法律不能允許也不應(yīng)該保護(hù)不誠信之人所得不合理利益。

趙某杰向本院提出反訴請求：1.被反訴人返還購房款74萬元；2.被反訴人賠償原告損失217.7萬元；3.本案訴訟費(fèi)由被反訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：反訴人與被反訴人于2010年8月29日簽訂《備忘錄》，約定被反訴人將位于北京市昌平區(qū)一號房屋轉(zhuǎn)讓給反訴人，價(jià)款為人民幣74萬元，待該房屋達(dá)到過戶條件時(shí)，被反訴人應(yīng)積極配合反訴人辦理過戶手續(xù)。

合同簽訂后，反訴人依約向被反訴人交付了房屋款項(xiàng)以及其他費(fèi)用共計(jì)90萬元，至2015年該房屋可以辦理過戶條件時(shí)，反訴人多次找到被反訴人要求配合辦理該房屋的過戶手續(xù)，但被反訴人卻不予配合辦理，現(xiàn)被反訴人明顯違約導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，即使該買賣行為被認(rèn)定無效，也完全是由于被反訴人原因所致，因此反訴人請求賠償因房屋出現(xiàn)巨大的增值所遭受的損失。

趙某慧、吳某超辯稱，原告同意返還74萬元押金，不同意支付房屋增值費(fèi)用。

法院查明

2010年8月29日，趙某慧、吳某超（甲方）與趙某杰（乙方）簽訂《備忘錄》，約定雙方就甲方名下一號房屋轉(zhuǎn)讓達(dá)成如下協(xié)議：（一）乙方以74萬元現(xiàn)金作為押金押給甲方，甲方收到押金即將購房發(fā)票交給乙方，五年后房產(chǎn)過戶時(shí)，就以此款作為交易價(jià)，不再增減。（二）甲方在辦理入住手續(xù)時(shí)，按物業(yè)公司要求，應(yīng)繳納的各種押金、費(fèi)用，均由乙方繳納，交齊后甲方即將房門鑰匙交予乙方，乙方即享有該套房屋的所有權(quán)。在五年期內(nèi)，由于乙方違反國家相關(guān)法律、法規(guī)，導(dǎo)致該房被國家收回，甲方不退還押金。乙方入住后，因該房所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)。因欠費(fèi)引起訴訟，甲方可以配合應(yīng)訴，但發(fā)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。（

三）考慮其他因素，甲方將保留房本直到雙方辦理過戶手續(xù)時(shí)止。甲方取得房本時(shí)將復(fù)印件交給乙方留底。（四）該房產(chǎn)可以過戶交易時(shí)，甲方積極予以配合，甲方應(yīng)繳納各種稅金、費(fèi)用均由乙方支付。（五）該房產(chǎn)可以交易過戶時(shí)，不論何種原因乙方不作過戶，即構(gòu)成乙方單方終止過戶，即喪失押金的請求權(quán)，交易自動(dòng)終止；自雙方明確責(zé)任后15日內(nèi)乙方搬出。（六）該房產(chǎn)可以交易過戶而甲方不予配合并提出終止過戶，應(yīng)按所收押金雙倍返還乙方，方可終止過戶。

《備忘錄》簽訂后，趙某杰分別于2010年8月30日、2010年9月1日匯款60萬元、30萬元。2010年9月3日，吳某超之子吳某易出具收據(jù)，載明收到趙某杰購房款90萬元。吳某超、趙某慧認(rèn)可收到74萬元款項(xiàng)。2010年12月，趙某杰入住使用涉案房屋。2012年11月21日，趙某慧交納了房屋的契稅5436.81元。2013年1月16日，涉案房屋完成不動(dòng)產(chǎn)登記。

關(guān)于《備忘錄》及涉案一號房屋買賣一事，趙某慧、吳某超與趙某杰發(fā)生糾紛，曾于2019年起訴至本院，在該案中，本院查明涉案一號房屋系限價(jià)房，故認(rèn)定吳某超、趙某慧向趙某杰出售涉案房屋的行為會(huì)損害其他具備限價(jià)商品住房購買資格者的權(quán)益，此種行為損害社會(huì)公共利益，因此雙方之間簽訂的《備忘錄》應(yīng)認(rèn)定無效。

本案審理過程中，趙某慧、吳某超與趙某杰均認(rèn)可涉案房屋現(xiàn)值為385萬元。

裁判結(jié)果

一、趙某慧、吳某超與趙某杰于2010年8月29日簽訂的《備忘錄》無效。

二、趙某杰于本判決生效后60日內(nèi)將位于北京市昌平區(qū)一號房屋騰退給趙某慧、吳某超。

三、趙某杰于本判決生效后60日內(nèi)將北京市昌平區(qū)一號房屋的購房發(fā)票返還趙某慧、吳某超。

四、趙某慧、吳某超于本判決生效后趙某杰騰房當(dāng)日返還趙某杰購房款元。

五、趙某慧、吳某超于本判決生效后趙某杰騰房當(dāng)日賠償趙某杰經(jīng)濟(jì)損失元。

六、駁回趙某慧、吳某超的其他訴訟請求。

七、駁回趙某杰的其他反訴請求。

俄語翻譯軟件

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評

網(wǎng)易人工翻譯

當(dāng)事人訂立、履行合同等民事活動(dòng)，除必須遵守法律和行政法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)遵守國家政策，不得損害社會(huì)公共利益，損害社會(huì)公共利益的合同無效。該《備忘錄》因損害社會(huì)公共利益而無效。趙某慧、吳某超要求確認(rèn)《備忘錄》無效的訴訟請求具有法律依據(jù)，法院予以支持。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，趙某杰應(yīng)當(dāng)將涉案房屋返還趙某慧、吳某超，而趙某慧、吳某超亦應(yīng)當(dāng)返還趙某杰購房款74萬元。對于無效合同的產(chǎn)生，雙方均有過錯(cuò)，趙某杰主觀上無惡意，過錯(cuò)在于明知涉案房屋交易受限仍然購買，加大了自身風(fēng)險(xiǎn)。

趙某慧、吳某超則不同，趙某慧、吳某超作為房屋產(chǎn)權(quán)人完全知悉房屋來源、性質(zhì)、上市條件，其明知涉案房屋轉(zhuǎn)讓受限仍然出售，過錯(cuò)較大。比較雙方的行為，趙某慧、吳某超過錯(cuò)明顯大于趙某杰，趙某慧、吳某超應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任，趙某杰承擔(dān)次要責(zé)任。法院綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度、出賣人因房屋升值所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異所造成損失等因素對趙某慧、吳某超賠償趙某杰信賴?yán)鎿p失的數(shù)額予以酌定。

關(guān)于趙某慧、吳某超要求趙某杰支付房屋使用費(fèi)一節(jié)，因趙某杰占用涉案房屋期間，雙方的房屋買賣合同效力尚有爭議未經(jīng)法院生效判決確認(rèn)，趙某杰基于物權(quán)期待使用該房屋具有法律依據(jù)，故趙某慧、吳某超的該項(xiàng)訴訟請求無事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。同理，趙某杰基于物權(quán)期待裝修房屋，與房屋形成附合，使房屋價(jià)值提升，恢復(fù)原狀不符合經(jīng)濟(jì)效用原則，法院不予支持。