原告訴稱

原告李二、李小三、李四、李五向本院提出訴訟請求：請求法院依法確認(rèn)被告王小與被告李一簽訂的出售位于B市1號房屋（以下簡稱1號房屋）的《房屋買賣合同》無效；2、請求法院依法確認(rèn)被告王小將1號房屋過戶登記至李一名下的轉(zhuǎn)移登記行為無效；3、請求法院依法撤銷以被告李一為登記權(quán)屬人的（1號房屋）房屋不動產(chǎn)權(quán)證，將訴爭房屋恢復(fù)登記至王小名下。

被告王小與李大系夫妻關(guān)系，二人育有四子一女，長子李一、次子李二、三子李三、四子李四、女兒李五。李大于1991年10月4日病逝，三子李三于2008年5月14日病逝，有一子李小三。王小與李大承租李大單位M公司房屋。2001年12月31日被告王小與M公司簽訂《M公司房改房買賣合同》，按照成本價1450元／平米購買訴爭房屋，在計算工齡時使用了父親李大的工齡，經(jīng)優(yōu)惠后實(shí)際支付房款為51029元。

2018年3月8日，被告王小未經(jīng)其他繼承人同意，私自與被告李一簽署《房屋買賣合同》，將訴爭房屋以買賣的形式出售給李一，并進(jìn)行了過戶登記，李一未支付購房款給王小，且王小在房屋交易之時是限制民事行為能力人的狀態(tài)。原告認(rèn)為，訴爭房屋使用了王小以及李大的工齡購買，而李大的工齡屬于財產(chǎn)性權(quán)益，即便購房在李大死亡之后，但該房屋亦應(yīng)屬于王小與李大夫妻共有。李大去世后，王小私自以買賣形式將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，損害了原告的利益。

故，請求法院依法確認(rèn)王小與李一簽訂的《房屋買賣合同》無效，同時確認(rèn)該房屋轉(zhuǎn)移登記行為無效并撤銷登記在李一名下的訴爭房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。

被告辯稱

被告李一辯稱：我方認(rèn)為四原告所訴事實(shí)理由不成立，請求法院駁回訴訟請求，我方認(rèn)為1號房屋所有權(quán)人為李一，王小與李一于2018年3月份簽訂的合同有效。

M公司出售涉案房屋時間是2001年，原被告父親李大當(dāng)時已經(jīng)去世，但因?yàn)橥跣]有能力購買，原被告同意由李一出錢購買，由李一支付了51029元，購買房屋的時候使用了父母的工齡，房屋當(dāng)中有其他人戶口，考慮到使用父母工齡的情況，李一總共拿出90000元補(bǔ)償款，補(bǔ)償給了李二、李五、王小，每人30000元，李三、李四當(dāng)時每人居住的是父親單位公房，所以將我母親的30000元分成五份，給五個子女每人補(bǔ)償了6000元。

我方認(rèn)為涉案房屋當(dāng)時有父親工齡，屬于財產(chǎn)性權(quán)益，財產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行分配，我方已經(jīng)按照當(dāng)時價值折價作出補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)屬于李一所有，購房目的是方便照顧王小。在父親去世之后王小與李一一起生活，房屋是大家商量一致后購買的。

原告所說李一瞞著四原告不屬實(shí)，2018年辦理房屋過戶的時候已經(jīng)告知過原告等人，原告對此情況是知情的，不存在李一、王小瞞著四原告自行過戶的情況。

被告王小辯稱：涉案房屋是我的房子，房屋原來登記在我名下，當(dāng)時李一對我還不錯，我就把房屋賣給他了。我同意將涉案房屋恢復(fù)登記到我名下。

本院查明

王小和李大系夫妻關(guān)系，二人育有子女李一、李二、李三、李四、李五。李大于1991年11月12日因死亡注銷戶口。李三于2008年5月14日去世，李小三系李三之子。

2002年3月6日，王小與李大原單位M公司簽訂《M公司房改房買賣合同》，約定M公司將1號房屋以1997年成本價格出售給王小，按文件規(guī)定，1997年成本價為每平方米1450元，出售舊樓房按成本價格給予成新折扣，年折扣率為2%，計價公式、工齡折扣、教師優(yōu)惠以及現(xiàn)住房折扣等計算方法均按文件中有關(guān)規(guī)定計算，該房屋總建筑面積84.9平方米，房屋買賣價格51029元，加上其他費(fèi)用應(yīng)交53107元。國土資源和房屋管理局于2013年1月28日頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證顯示1號房屋所有權(quán)人是王小。

2018年3月8日，王小和李一簽訂《存量房屋買賣合同》，約定王小將1號房屋出售給李一，價格為57000元，之后房屋過戶登記到李一名下。

李二、李四、李五、李小三和王小主張因購買訴爭房屋時使用了父親李大的工齡，工齡系李大的財產(chǎn)性權(quán)益，王小從李大原單位購買的房屋應(yīng)系王小和李大的夫妻共有財產(chǎn)，王小私自將該房屋賣給李一損害了其他繼承人利益，李一對此明知，屬于惡意串通損害第三人利益，另外，王小長期抑郁，患有老年癡呆癥、焦慮癥，其和李一簽訂房屋買賣合同時不具有完全民事行為能力，且法院已宣告王小屬于限制民事行為能力人，故王小和李一2018年簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效，應(yīng)當(dāng)將房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記到王小名下。

李二、李四、李五、李小三提交了王小的2016年、2019年醫(yī)院門診病歷、鑒定報告、民事判決書為證。2016年門診病歷顯示：王小被診斷為抑郁狀態(tài)、焦慮狀態(tài)、失眠、癡呆狀態(tài)。2019年醫(yī)院處方顯示王小臨床診斷為抑郁狀態(tài)、失眠、焦慮狀態(tài)、妄想狀態(tài)。民事判決書系本院于2019年9月6日作出，法院宣告王小為限制民事行為能力人。

李一認(rèn)可上述證據(jù)真實(shí)性，主張王小于2002年購買訴爭房屋時沒有錢，其兄弟姐妹和母親同意由其出錢購買房屋，歸其所有，房屋是大家一起商量后購買的，不存在隱瞞情形，當(dāng)時其支付了51029元，考慮到買房時使用了父親的工齡且房子上有其他人的戶口，其拿了90000元補(bǔ)償給了李五、李二、王小每人30000元，王小又將30000元分給了五個子女，每人6000元，主張其已經(jīng)按照當(dāng)時的市價給予其他人補(bǔ)償，財產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行分配，未侵害其他人利益，其母親2016年患病，但是2018年治好了，2018年和其簽訂房屋買賣合同時精神是正常的，主張房屋買賣合同有效。

李一提交了1998年5月8日其自行書寫的《關(guān)于家庭房產(chǎn)問題的協(xié)議書》予以證明其主張，但其中均沒有其他人簽字。李二、李四、李五、李小三認(rèn)可拿到了李一所述的錢款，但主張是租金，不認(rèn)可李一提交的證據(jù)，稱此僅是李一單方起草材料，其他人并未簽字同意。

本案中原告申請對王小2018年3月8日簽訂房屋買賣合同時的行為能力進(jìn)行鑒定，法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所出具了情況說明，稱既往民事行為能力鑒定有得不出明確結(jié)論或無法判斷當(dāng)時行為能力的可能性，要求補(bǔ)充王小病歷材料和當(dāng)日音像材料等，后原告表示無法補(bǔ)充材料，撤回鑒定申請。

另查，本院于2019年4月3日作出民事裁定書，載明本院根據(jù)申請人李二、李小三、李四、李五的申請，裁定查封被申請人李一位于B市1號房屋。2019年4月11日，市規(guī)劃和自然資源管理委員會簽收了本院的協(xié)助執(zhí)行通知書。

裁判結(jié)果

一、2018年3月8日王小和李一就B市1號房屋簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

二、B市1號房屋產(chǎn)權(quán)從王小名下過戶登記給李一的轉(zhuǎn)移登記行為無效；

三、李一于本判決生效后七日內(nèi)配合王小將B市1號房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記到王小名下；

四、駁回李二、李四、李五、李小三的其他訴訟請求。

律師點(diǎn)評

《中華人民共和國民法總則》第二十二條規(guī)定：“不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認(rèn)，但是可以獨(dú)立實(shí)施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為?！?/p>

根據(jù)王小2016年就診記錄可知王小當(dāng)時已患有老年癡呆等疾病，2019年法院亦認(rèn)定王小為限制民事行為能力人，根據(jù)上述事實(shí)法院有理由懷疑王小在2018年3月8日和李一簽訂《存量房屋買賣合同》之時的行為能力受限，而本案沒有證據(jù)顯示王小2018年3月8日具有完全民事行為能力。

另外，因王小從李大原單位購買1號房屋時使用了李大的工齡，該工齡應(yīng)屬于李大財產(chǎn)性權(quán)益，1號房屋應(yīng)屬于王小和李大的夫妻共同財產(chǎn)，本案中李一提交的證據(jù)無法證明王小將房屋出售給李一經(jīng)過了李大其他繼承人的同意。

專利翻譯網(wǎng)站

綜合以上事實(shí)，本院認(rèn)為王小2018年3月8日和李一簽訂的《存量房屋買賣合同》應(yīng)屬無效，依據(jù)該房屋買賣合同進(jìn)行的房屋過戶登記給李一的轉(zhuǎn)移登記行為亦屬無效，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)登記到王小名下。

撤銷李一房屋不動產(chǎn)權(quán)證的行為，不屬于人民法院權(quán)屬范圍，李二、李四、李五、李小三可以向有關(guān)部門主張，不予處理。