原告訴稱

趙某麗向一審法院起訴請求：1.判決確認2010年秦某聰與秦某遠簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；2.訴訟費由秦某遠承擔。

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秦某遠上訴請求：撤銷原判，改判駁回被上訴人的一審訴訟請求；一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實與理由：一、一審法院適用法律錯誤，本案《存量房屋買賣合同》（以下簡稱涉案合同）并非虛假意思表示。1.秦某聰與林某簽訂《存量房屋買賣合同》（以下簡稱涉案合同）是以物抵債的履行。2.為辦理北京市海淀區(qū)一號房屋（以下簡稱涉案房屋）過戶簽訂的涉案合同應屬有效。二、一審判決沒有查明案件基本事實。涉案合同系《抵押合同》的履行行為，一審只有在探明何為秦某聰和林某真實意思表示的情況下才能正確審理本案，一審法院在沒有查明案件基本事實的情況下對涉案合同的效力作出判決，應予以糾正。

三、根據(jù)法不溯及既往的原則，一審適用民法典錯誤，本案應適用當時的法律規(guī)定。四、《抵押協(xié)議》與涉案合同均是秦某聰與林某的真實意思表示，雙方合意將之前的債務關系變更為房屋買賣關系且已經(jīng)履行完畢，最高院以及北京各法院案例均認可基于以物抵債簽訂的房屋買賣合同合法有效。

被告辯稱

趙某麗辯稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。1.秦某遠主張以物抵債沒有依據(jù)。2.涉案房屋過戶沒有經(jīng)過秦某聰同意和過戶。3.秦某遠陳述的事實和理由自相矛盾。

法院查明

北京市海淀區(qū)一號房屋原登記于秦某聰名下。2010年，秦某聰（出賣人）與秦某遠（買受人）簽署《存量房屋買賣合同》，約定將上述房屋以280萬元的價格予以轉(zhuǎn)讓。林某系秦某遠之母，作為法定代理人代秦某遠在前述合同中簽字?，F(xiàn)涉案房屋已轉(zhuǎn)移登記至秦某遠名下，后秦某聰于2013年10月28日因病去世。

趙某麗主張其與秦某聰為夫妻關系，秦某遠對此不予認可。對于趙某麗及秦某聰?shù)纳矸蓐P系，北京市第二中級人民法院之前判決書查明：“經(jīng)一審法院查證，秦某聰與趙某麗自1987年7月10日登記結(jié)婚至今未合法辦理離婚手續(xù)，即二人系合法夫妻關系，現(xiàn)秦某聰已去世，根據(jù)相關法律規(guī)定，姜某有權就秦某聰與趙某麗婚姻關系存續(xù)期間秦某聰以個人名義所負債務向趙某麗主張權利。”該判決為生效判決。

趙某麗于2018年起訴秦某遠，要求確認秦某聰與秦某遠于2010年11月10日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。法院于2019年8月21日作出判決書，判決：確認秦某聰與秦某遠于2010年11月10日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。被告秦某遠不服該判決提出上訴，北京市第一中級人民法院于裁定書，以事實認定不清為由，裁定撤銷原判決，發(fā)回重審。

就秦某聰與秦某遠的真實意思表示，秦某遠承認其與秦某聰簽訂的《存量房屋買賣合同》并無買賣房屋的真實意思表示，但主張系雙方合意通過簽訂買賣合同的形式完成房屋過戶，具體原因在原審訴訟中，其主張系因為贈與及債務糾紛等多種原因；在發(fā)回重審后，經(jīng)一審法院詢問，現(xiàn)秦某遠明確系涉及到秦某聰與秦某遠之母林某因案外的其他債權債務糾紛引發(fā)，系秦某聰為償還林某債務進行的抵扣房屋，合同中關于房屋價款等主要對等義務系抵債發(fā)生，并未實際按照合同約定支付。

法院認為，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規(guī)定處理。根據(jù)本案已查明的事實，秦某聰與秦某遠簽訂的《存量房屋買賣合同》，作為生效判決確認的與秦某聰存在合法夫妻關系的趙某麗，其主張合同無效訴訟主體適格。經(jīng)原審、一審法院重審已經(jīng)反復查明秦某聰、秦某遠并無買賣房屋的真實意思表示，無論其隱藏的真實目的是否正當，該目的應只對合同相對方即秦某聰、秦某遠之間的隱藏的民事法律行為效力產(chǎn)生影響，而對于虛假的意思表示實施的簽訂《存量房屋買賣合同》的行為仍應屬無效。

對于該合同外的利害關系人趙某麗，其并不需要舉證證明二者之間簽訂的《存量房屋買賣合同》的真實意愿，秦某遠亦不能以其與秦某聰存在其他隱藏目的作為抗辯理由對抗趙某麗，對于秦某遠的辯稱，法院不予采信。

裁判結(jié)果

確認秦某聰與秦某遠于2010年11月10日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

房產(chǎn)律師靳雙權點評

本案的爭議焦點為秦某遠與秦某聰之間是否存在以物抵債的法律行為；秦某遠主張其母林某與秦某聰之間存在抵押合同關系，后因債務無法履行，將涉案房屋以物抵債過戶給秦某遠，但是，成立以物抵債，需要合同雙方明確的意思表示，本案中，秦某遠提供的證據(jù)不足以證明林某與秦某聰之間的抵押合同關系，更重要的是，僅有《抵押合同》及秦某遠與秦某聰訂立涉案合同并過戶房屋的事實，無法建立兩個事實之間的關聯(lián)關系，不能證明秦某聰有同意將涉案房屋過戶給秦某遠以用于抵償其債務的意思表示。

另外，需要指出的是，本案此前庭審中，秦某遠主張其為秦某聰與林某之女，其取得涉案房屋是基于秦某聰?shù)馁浥c，雙方之間名為買賣實為贈與，而在本案發(fā)回重審后，秦某遠推翻此前的主張，主張其與秦某聰之間系以物抵債合同關系，秦某遠的上述行為違反了禁止反言的原則，對于其新的主張，法院本應對其苛以更高的舉證責任，但是如前所述，其僅就基本的事實亦無法充分證明，故法院對其反言行為則不再要求其給予合理解釋，對于其有關以物抵債的主張不予采信。

需要強調(diào)的是，通謀虛偽行為無效不影響被隱藏的目的行為的效力。就秦某聰與秦某遠房屋買賣行為背后隱藏的目的行為，秦某遠有兩種不同的陳述，法院根據(jù)秦某遠在此次案件審理中的主張，僅能確認并不存在以物抵債的法律關系，故對于目的行為究竟為何，考慮趙某麗僅對涉案合同的效力提出主張，未就秦某遠與秦某聰之間房屋買賣行為所隱藏的目的行為的效力予以主張，故法院對該目的行為的性質(zhì)及效力均不予審查，雙方對此如仍有爭議，可另行主張。