北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十五余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在蔣這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。
（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）
原告訴稱
原告訴稱：一、訴訟請求：1．判令被告支付原告雙倍定金100萬元，并賠償利息損失
二、事實(shí)與理由。2019年7月26日，原告與被告簽訂《商品房預(yù)定協(xié)議書》（下稱《預(yù)定協(xié)議書》），約定：1、原告向被告購置位于R，建筑面積約為188.24平方米，折后總價(jià)為元；2、原告須在該協(xié)議簽訂之日起7日內(nèi)至現(xiàn)場展示中心與被告簽訂上述商品房的《商品房買賣合同》同時(shí)辦理完畢相應(yīng)的付款手續(xù)，繳清相應(yīng)房款；3、簽訂該協(xié)議時(shí)，原告支付50萬元作為購房定金。預(yù)定協(xié)議書簽訂后，由于被告對案涉房屋內(nèi)存在的諸多配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有達(dá)到約定的要求，雙方為此進(jìn)行了多次的溝通和協(xié)商。原告認(rèn)為此規(guī)定違背了商品房買賣合同的自愿原則，屬于強(qiáng)制性條款，剝奪了原告自主選擇的權(quán)利，故原告提出被告應(yīng)給予選擇的權(quán)利，讓原告選擇（1）項(xiàng)退房條款，但被告予以拒絕，并表示只能按照他方提供的合同進(jìn)行簽署。同時(shí)，被告要求原告先交付剩余購房款再簽訂《商品房買賣合同》，明顯不符合法理和情理。因被告推脫的原因，導(dǎo)致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付雙倍返還定金的款項(xiàng)。
被告辯稱
一、雙方未能簽訂《商品房買賣合同》，系原告違約導(dǎo)致，被告沒有違約。2019年7月26日，原告與被告簽訂了《預(yù)定協(xié)議書》，簽訂該協(xié)議書后，原告支付了50萬元作為購房定金。在簽訂該協(xié)議書7日到期后，被告曾多次催促原告前來簽訂《商品房買賣合同》，但原告一直以各種理由推脫，為了盡快簽訂《商品房買賣合同》，被告于2019年10月23日發(fā)函要求原告盡快前來簽訂。2019年10月30日，雙方在協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，原告又提出各種無理要求，拒不簽訂《商品房買賣合同》，導(dǎo)致雙方至今未能簽訂《商品房買賣合同》。原告主張的理由均不成立，有違契約精神，有損正常市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行預(yù)約合同。
二、《商品房買賣合同》文本第16條條款的約定，不存在剝奪原告選擇權(quán)。
三、《商品房買賣合同》文本第16條的約定，沒有剝奪原告退房的權(quán)利。按照第16條第2點(diǎn)逾期辦證超過180日的，合同是直接備注的按照第2款的內(nèi)容處理，買受人不退房，選擇賠償違約金。綜上，雙方至今未能簽訂《商品房買賣合同》，原因在于原告違約，被告不存在違約，應(yīng)駁回原告的訴訟請求。
被告反訴訴稱：一、訴訟請求：1、請求確認(rèn)被告與原告于2019年7月26日簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》合法有效；2、判令原告按照《商品房預(yù)定協(xié)議書》之約定簽訂《商品房買賣合同》并支付剩余購房款。
二、事實(shí)與理由：事實(shí)部分同答辯意見。雙方簽訂的預(yù)約合同系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。在無約定或法定解除情形出現(xiàn)的情況下，雙方應(yīng)當(dāng)按照預(yù)約合同的約定履行義務(wù)。被告現(xiàn)仍為原告保留案涉房屋，要求原告繼續(xù)履行預(yù)約合同約定簽訂本約合同，正當(dāng)合理。
原告反訴辯稱：一、被告反訴請求繼續(xù)履行預(yù)約合同，即簽訂本約合同并支付剩余購房款，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。1、本約合同沒有訂立，一方違反預(yù)約合同，拒絕訂立本約合同，另一方不能要求其承擔(dān)本約的違約責(zé)任，更不能要求其履行本約的義務(wù)。2、預(yù)約合同約定本約合同簽約時(shí)間，時(shí)間過了未簽訂本約的，預(yù)約合同就已經(jīng)解除了，只需考慮違約問題，不存在繼續(xù)履行。3、原告在被告發(fā)函要求的日期去與被告談判簽約但未成，事后再過去談還是未成，導(dǎo)致合同不能如期簽訂，預(yù)約合同解除，應(yīng)追究被告的違約責(zé)任，有錄音佐證。4、預(yù)約合同與本約合同是相互獨(dú)立的合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。
二、原告無法按照被告要求及其提供的合同文本簽約。即便要簽訂本約合同，也因被告的原因和本約合同本身的原因無法簽訂：1、案涉房屋在2019年7月26日已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，屬于現(xiàn)售商品房。但被告卻要求原告簽訂預(yù)售合同2、簽訂預(yù)約合同時(shí)被告提供的文本是空白的，但雙方協(xié)商簽訂的文本中，在第16條被告應(yīng)當(dāng)明確承諾辦理不動產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，但未予承諾。3、支付購房款應(yīng)當(dāng)按照合同約定的付款時(shí)間和方式付款履行，但被告要求原告先交錢再簽約，原告不能接受。
綜上，應(yīng)支持原告的本訴訴訟請求，駁回被告的反訴訴訟請求。
圖片翻譯文字
本院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2019年7月26日，原告與被告簽訂《預(yù)定協(xié)議書》，約定：原告向被告購置位于R，建筑面積約為188.24平方米（預(yù)測面積），功能為商業(yè)，單價(jià)為36325.32元／平方米，總價(jià)為元。原告須在該協(xié)議簽訂之日起7日內(nèi)至現(xiàn)場展示中心與被告簽訂上述商品房的《商品房買賣合同》并同時(shí)辦理完畢相應(yīng)的付款手續(xù)，繳清相應(yīng)房款。簽訂該協(xié)議時(shí)，原告支付50萬元作為購房定金。簽訂該協(xié)議書后，如被告未按上述約定的期限、地點(diǎn)與原告簽訂《商品房買賣合同》，被告有權(quán)取消其之前參加活動享受的全部優(yōu)惠金額，并有權(quán)不退還購房定金，單方解除該預(yù)定協(xié)議，協(xié)議解除后被告有權(quán)將原告認(rèn)購的商品房出售給他人；
《預(yù)定協(xié)議書》簽訂當(dāng)日，原告向被告繳納定金50萬元。被告已將該《商品房買賣合同》范本于2018年1月4日在浙江省合同格式條款備案公示系統(tǒng)中備案公示，在雙方簽訂《預(yù)定協(xié)議書》時(shí)，應(yīng)該也有在營銷中心及認(rèn)購現(xiàn)場展示.
《預(yù)定協(xié)議書》簽訂后，原告以人在上海要遲點(diǎn)回來、要全額付款但是資金需要上海房子去抵押貸款需要時(shí)間、向被告購置的房產(chǎn)用于經(jīng)營美容院需要增加衛(wèi)生間等為由，沒有在《預(yù)定協(xié)議書》簽訂之日起7日內(nèi)前去被告處與被告簽訂《商品房買賣合同》及辦理付款，期間被告給予寬容、同意。
2019年10月23日，原告前去被告處協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》。期間，原告方關(guān)注何時(shí)可以辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但被告未給予明確答復(fù)，只是聲稱工程竣工延期市里開了協(xié)調(diào)會。
2019年10月30日，原告再次前去被告處協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》。期間，被告要求原告先繳納剩余購房款再簽訂《商品房買賣合同》，原告不同意。因此，雙方又未能簽訂《商品房買賣合同》。
裁判結(jié)果
一、確認(rèn)原告（反訴被告）蔡芙蓉與被告（反訴原告）R中潤置業(yè)有限公司于2019年7月26日簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議書》合法有效；
二、被告（反訴原告）R中潤置業(yè)有限公司支付原告（反訴被告）蔡芙蓉50萬元（返還已付定金款），款限本判決生效后十日內(nèi)一次性付清；
三、駁回原告蔡芙蓉的其他訴訟請求;
四、駁回被告（反訴原告）R中潤置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)：
原告與被告簽訂的案涉《預(yù)定協(xié)議書》屬于商品房預(yù)售的預(yù)約合同，且屬于合法有效的合同，本院經(jīng)審查予以確認(rèn)。圍繞當(dāng)事人爭議焦點(diǎn)，法院認(rèn)為：一、關(guān)于預(yù)約合同是否已經(jīng)解除的爭議。從被告于2019年10月23日發(fā)送給原告的《簽訂購房合同的通知》的內(nèi)容看，原告主張案涉《預(yù)定協(xié)議書》已經(jīng)于2019年10月30日因雙方不能簽訂《商品房買賣合同》而解除，理由成立，予以采納。
二、關(guān)于被告或原告是否存在違約行為的爭議。本案中，雙方協(xié)商簽訂的本約合同文本系在雙方簽訂預(yù)約合同時(shí)確定的文本，應(yīng)予確認(rèn)。而且，在該本約合同文本中，被告對于“被告取得土地房屋權(quán)屬證書并交付給買受人”的時(shí)間沒有作出承諾，卻明確了“約定日期起180日以后被告仍不能交付權(quán)屬證書或登記證明的，雙方同意按下列（2）項(xiàng)處理”（即選擇不退房等）。此為雙方不能簽訂本約合同的主要原因。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十條規(guī)定：“提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效?！薄吨腥A人民共和國合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”根據(jù)上述事實(shí)和上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告在雙方簽訂預(yù)約合同時(shí)提供的本約合同文本中的上述條款（格式條款），存在“加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”的情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但上述無效條款，被告已經(jīng)在簽訂預(yù)約合同時(shí)向原告明示，原告亦未盡審慎審查義務(wù)。因此，在協(xié)商簽訂本約合同時(shí)，雙方就上述無效條款相關(guān)內(nèi)容協(xié)商不成，不應(yīng)認(rèn)定雙方在履行預(yù)約合同上構(gòu)成違約責(zé)任。
原告還主張：被告要求原告先付清購房款再簽訂本約。法院認(rèn)為，該原因確實(shí)存在，但與預(yù)約合同約定不明有關(guān)，不能歸結(jié)于被告一方原因；原告還主張：案涉商品房屬于營業(yè)用房，但有關(guān)排水、排污等處理不能令原告滿意。
三、關(guān)于原告本訴請求是否應(yīng)當(dāng)支持的爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！备鶕?jù)該規(guī)定，原告可以請求判令雙倍返還定金，但支持該項(xiàng)訴訟請求應(yīng)以預(yù)約合同解除、被告存在不履行訂立本約合同義務(wù)的行為為前提?；谏鲜龇治?，預(yù)約合同已經(jīng)解除，由于原告與被告均不存在違約行為，不應(yīng)適用定金法則。原告請求被告雙倍返還定金，不應(yīng)支持。
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