北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。
（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）
一.基本案情
原告訴稱
原告王某一訴稱：2017年9月14日，原告與二被告簽訂《房產(chǎn)交易合同》，該合同約定原告將其所有的坐落于天津市某某區(qū)某某鎮(zhèn)某某小區(qū)XXX號房屋出售給被告，房屋價款元，被告朱某二除首付款外的房款采用貸款形式支付。2017年9月29日，原告又與被告朱某二簽訂了《天津市存量房屋買賣協(xié)議》。以上協(xié)議簽訂后，原告多次配合被告朱某二到銀行辦理貸款手續(xù)，但因被告朱某二原因，貸款未獲審批。被告某某公司隱瞞信息，協(xié)助被告朱某二拖延告知原告關(guān)于貸款未審批的真實(shí)情況。2017年12月14日，原告經(jīng)詢問銀行得知，被告朱某二貸款手續(xù)于2017年11月初就被退回?，F(xiàn)因被告朱某二根本違約，導(dǎo)致雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)請求法院判令解除原告與被告簽訂的《房產(chǎn)交易合同》及《天津市存量房屋買賣協(xié)議》；
被告辯稱
被告朱某二辯稱：對于原告訴稱的雙方簽訂《房產(chǎn)交易合同》及《天津市存量房屋買賣協(xié)議》的事實(shí)認(rèn)可。本訴被告于簽訂《房產(chǎn)交易合同》當(dāng)日給付原告定金20000元，并于2017年10月9日繳納購房首付款元，且依據(jù)《天津市存量房屋買賣協(xié)議》約定，購房方應(yīng)于2017年12月30日前辦理完畢貸款手續(xù)，但原告于2017年12月20日即向被告郵寄通知書通知解除上述協(xié)議，而此時協(xié)議尚在履行期間。原告上述行為表明其已不再履約，構(gòu)成違約，故請求駁回原告全部訴請。
二．法院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年9月14日，原告與被告朱某二、被告某某公司簽訂《房產(chǎn)交易合同》，該合同約定：一、房地產(chǎn)情況，甲方將其所有的坐落于天津市某某區(qū)某某鎮(zhèn)某某小區(qū)XXX號房屋出售給乙方。二、買賣條件，該房地產(chǎn)成交價為元，乙方于簽訂本合同之時向甲方支付定金20000元，該筆定金在甲、乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時自動轉(zhuǎn)為房款的一部分。甲、乙雙方須于2017年9月30日前親自到該房地產(chǎn)所轄區(qū)房管局或丙方指定地點(diǎn)簽署《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并依約定辦理買賣手續(xù)；雙方應(yīng)通過天津市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心對房款進(jìn)行代收代付。除甲乙雙方另有約定外，《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》中的履行日與本合同發(fā)生沖突，以本合同為準(zhǔn)。
除定金以外的剩余房款元，甲方同意乙方采用以下方式支付即銀行貸款，上述剩余房款中非以銀行貸款形式支付的部分及定金作為首付款，乙方須于2017年9月30日前辦理貸款申請手續(xù)，并將除定金之外的其他首付款存入資金監(jiān)管中心，甲方同時將已收取的定金存入資金監(jiān)管中心。乙方以貸款方式支付房款的，如因一方資質(zhì)、所提供相關(guān)材料等不符合貸款銀行審批條件，導(dǎo)致貸款不能正常辦理的，須由乙方按照一次性付款的方式從確定不能辦理之日起二十日內(nèi)向甲方補(bǔ)齊全部房款。否則視為乙方違約，適用上述違約責(zé)任。同日，被告朱某二交付原告定金20000元。
把漢語翻譯成英文
2017年10月19日，原告與被告朱某二在天津市某某區(qū)房管局簽訂《天津市存量房屋買賣協(xié)議》，該協(xié)議第二條關(guān)于房屋價款約定為元。第三條關(guān)于房屋價款交付中約定，甲乙雙方同意以銀行貸款方式支付房屋價款，監(jiān)管房屋價款為全部房屋價款。乙方首付款元，申請銀行貸款元。乙方應(yīng)于2017年12月30日前將監(jiān)管的首付款一次性存入某某市房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心在天津市某某銀行設(shè)立的專用賬戶。乙方訂立借款合同時，應(yīng)委托貸款銀行將貸款資金全部劃入上述賬戶，乙方應(yīng)于2017年12月30日前辦理完畢貸款手續(xù)。貸款銀行核定的貸款額度降低的，乙方應(yīng)調(diào)增首付款數(shù)額，并在約定的貸款資金到賬時間前一次性補(bǔ)齊。當(dāng)銀行貸款未被批準(zhǔn)時，乙方應(yīng)一次性補(bǔ)足全部監(jiān)管房屋價款，監(jiān)管房屋價款總額不變。庭審中，原、被告均確認(rèn)實(shí)際履行的房屋價款為元。
三．法院判決
原告王某一與被告朱某二、被告天津某某顧問有限公司于2017年9月14日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》以及原告王某一與被告朱某二于2017年10月19日簽訂的《天津市存量房屋買賣協(xié)議》于本判決書發(fā)生法律效力之日解除；
四．律師點(diǎn)評
本案爭議焦點(diǎn)主要有：一是原、被告在履行合同過程中是否有違約行為；二是若有違約，守約方主張違約金及損失是否應(yīng)予以支持。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)一。被告朱某二抗辯稱《天津市存量房屋買賣協(xié)議》中明確約定其應(yīng)于2017年12月30日前辦理完畢貸款手續(xù)。但原告于2017年12月20日，上述履行期未屆滿前即通知被告解除合同，故屬違約在先。原、被告簽訂的《房屋買賣合同》及《天津市存量房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反相關(guān)法律禁止性規(guī)定，合同合法有效。被告朱某二應(yīng)按照《天津市存量房屋買賣協(xié)議》的約定履行將首付款、貸款一并于2017年12月30日前打入資金監(jiān)管賬戶中，或者當(dāng)銀行貸款未被批準(zhǔn)時，一次性補(bǔ)足全部監(jiān)管房屋價款的合同義務(wù)。
按照《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第二十四條的規(guī)定，其可以在三個月的異議期間內(nèi)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力，另應(yīng)在確認(rèn)合同效力的同時，履行合同約定的于2017年12月30日前將首付款、貸款打入資金監(jiān)管賬戶中或者一次性補(bǔ)足房款合同義務(wù)。但本案中，被告朱某二雖提出反訴，但反訴訴請系要求解除合同，并未要求確認(rèn)解除合同的效力及繼續(xù)履行合同，且被告朱某二至今未履行上述繳納購房款的合同義務(wù)。
關(guān)于爭議焦點(diǎn)二。因被告朱某二違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，原告主張按照合同約定即被告違約逾期超過十五日，要求違約方支付該房地產(chǎn)成交價10%作為違約金為元。被告朱某二對違約金計算方式予以認(rèn)可，本院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以確認(rèn)。原告另主張被告朱某二賠償損失元，此部分損失系原告在履行其與案外人的房屋買賣合同過程中因自身違約造成的，且結(jié)合本案實(shí)際情況已支持原告違約金元的合理訴訟請求，故對原告該項(xiàng)訴訟請求不予支持。
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