北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。
（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭(zhēng)，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）
一．基本案情
原告訴稱
原告陶某一訴稱：陶某一與劉某二均是湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院教職工。劉某二因工作關(guān)系由單位分配住房一套，位于某某路X號(hào)XX室房，實(shí)際面積80.04平方米，產(chǎn)權(quán)證面積71.38平方米。2005年因劉某二、劉某四夫婦退休而移居廣州，且該房產(chǎn)面臨拆遷，年初雙方協(xié)商劉某二將該房產(chǎn)以18萬(wàn)元價(jià)格出售給陶某一。2005年3月15日，劉某二與南岳第一峰改建工程某某區(qū)拆遷協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書。2005年3月20日因劉某二已經(jīng)到達(dá)廣州，委托兒子劉某五與陶某一補(bǔ)簽了該房產(chǎn)買賣協(xié)議，然而自該房產(chǎn)可以辦理變更登記時(shí)起，陶某一多次催促劉某二履行協(xié)議約定，辦理變更登記，劉某二均以各種理由推辭，拒不履行協(xié)議。現(xiàn)請(qǐng)求法院依法判決劉某二、劉某四履行2005年3月20日簽訂的購(gòu)房《協(xié)議書》，協(xié)助陶某一、劉某三辦理坐落于某某區(qū)某某村X號(hào)X棟XXX室房產(chǎn)的過戶手續(xù)，將該房產(chǎn)變更登記至陶某一、劉某三名下；
被告辯稱
被告劉某二辯稱：案涉某某市某某路X號(hào)的房屋所有權(quán)是劉某二所有，劉某二從未與陶某一簽訂房屋買賣協(xié)議，從未授權(quán)委托他人與陶某一簽訂房屋買賣協(xié)議。劉某二只是于2005年3月15日出具書面的授權(quán)委托書給陶某一，由其代劉某二處理房屋拆遷及新房安置事宜，沒有將該房屋出售給陶某一的表示；2、委托書的簽訂時(shí)間是2005年3月15日，陶某一提供的所謂的房屋買賣協(xié)議簽訂時(shí)間是2019年的3月20日，陶某一要求劉某二履行3月20日簽訂的購(gòu)房協(xié)議，協(xié)議書中的甲方劉某五的簽字與劉某二無(wú)關(guān)，簽字行為沒有得到劉某二同意，因而該協(xié)議對(duì)劉某二不產(chǎn)生法律效力且是無(wú)效協(xié)議；案涉新房屋是劉某二原房屋拆遷所安置的房產(chǎn)，目前登記在劉某二名下。本案所涉房屋仍屬于劉某二；陶某一超越代理權(quán)限沒有經(jīng)得劉某二授權(quán)的情況下，導(dǎo)致安置房經(jīng)濟(jì)低于原拆遷房屋價(jià)值，陶某一應(yīng)當(dāng)賠償劉某二的經(jīng)濟(jì)損失，所以劉某二提起了反訴。
二．法院查明
依據(jù)本院確認(rèn)的證據(jù)及當(dāng)事人的陳述，本院確認(rèn)事實(shí)如下：陶某一與劉某二均系原湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院教職工。陶某一與劉某三是夫妻關(guān)系，劉某二與劉某四是夫妻關(guān)系。劉某二工作期間湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院分配給其位于某某市某某路X號(hào)XX室房住房一套并歸其所有。2005年劉某二、劉某四夫婦因退休而移居廣州市。此時(shí)，因南岳第一峰景區(qū)擴(kuò)建工程的需要，上述湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院職工的私有房屋納入拆遷范圍，且經(jīng)政府協(xié)調(diào)由湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院承建并統(tǒng)一安置新房。
實(shí)時(shí)語(yǔ)音翻譯軟件
2005年3月15日，劉某二、劉某四之子劉某五以劉某二之名與南岳第一峰改擴(kuò)建工程某某區(qū)拆遷協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書，主要內(nèi)容為：乙方同意以產(chǎn)權(quán)置換的方式與甲方簽約，由湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院在某某村地段全權(quán)承建安置樓；房屋產(chǎn)權(quán)證面積為71.38平方米，實(shí)際面積為80.04平方米，湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院按實(shí)際面積賠償乙方安置房；乙方安置房產(chǎn)權(quán)證和土地使用證由甲方和湖南某某職業(yè)技術(shù)學(xué)院共同負(fù)責(zé)辦理；乙方同意于2005年3月25日前將某某市某某路X號(hào)XX室房搬遷完畢交甲方拆除。劉某五在該協(xié)議上簽名，同時(shí)簽有劉某二名字。
2005年3月15日，劉某二向陶某一出具委托書，2005年3月20日，劉某五以劉某二名義與陶某一簽訂協(xié)議書，主要內(nèi)容為：劉某二現(xiàn)有住房某某市某某路X號(hào)303房，實(shí)際居住面積為80.04平方米，以人民幣十八萬(wàn)元整出售給陶某一；本協(xié)議簽訂后，乙方將購(gòu)房款人民幣十八萬(wàn)元整一次性付給房主甲方，甲方即將同某某區(qū)拆遷辦簽訂的某某市南岳第一峰改擴(kuò)建房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書交給乙方，甲方十天內(nèi)將該房屋的所有私人財(cái)產(chǎn)搬出；該房因拆遷所發(fā)生的安置費(fèi)、裝修賠償、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)的費(fèi)用由乙方辦理并歸乙方；安置新房于2007年5月分配，劉某二名下分有某某市某某區(qū)某某村X號(hào)X棟XXX室一套，建筑面積為106.96平方米。
三．法院判決
被告劉某二、劉某四在本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告陶某一、劉某三辦理某某市某某區(qū)某某村X號(hào)X棟XXX室的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)，變更登記在陶某一、劉某三名下；
四．律師點(diǎn)評(píng)
劉某二之子劉某五經(jīng)劉某二同意，以劉某二名義與陶某一就案涉某某市某某路X號(hào)XX室房屋簽訂的房屋買賣合同，是雙方真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)。在陶某一按合同約定支付了全部購(gòu)房款后，雙方應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)變更登記。但因該房被納入拆遷范圍，且房屋所有權(quán)證已交拆遷方，雙方不能辦理房屋所有權(quán)變更登記。對(duì)此雙方在合同中約定該房因拆遷所發(fā)生的安置費(fèi)、裝修賠償、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)的費(fèi)用由陶某一辦理并歸其所有，并委托陶某一負(fù)責(zé)辦理某某村新建安置房的登記、分配、驗(yàn)收等具體事宜。約定新建安置房所發(fā)生的房?jī)r(jià)款、稅費(fèi)等一切費(fèi)用由陶某一承擔(dān)，新建安置房建成后，劉某二協(xié)助陶某一辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時(shí)房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書交給陶某一等等。應(yīng)當(dāng)視為劉某二將其在案涉房屋拆遷安置協(xié)議中享有的權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了陶某一。
案涉某某市某某區(qū)某某村XX號(hào)X棟XX室房屋系案涉某某市某某路X號(hào)XX室房屋拆遷安置而來，根據(jù)雙方房屋買賣合同的約定，案涉某某市某某區(qū)某某村XX號(hào)X棟XX室房屋應(yīng)歸陶某一所有。因房屋相關(guān)政策的限制，案涉某某市某某區(qū)某某村XX號(hào)X棟XX室房屋應(yīng)先行登記在劉某二的名下后再變更到陶某一名下，此舉不改變雙方應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同的約定履行各自的義務(wù)。新房限制交易期限到期后，陶某一要求劉某二協(xié)助其辦理案涉安置房屋所有權(quán)變更手續(xù)，符合雙方合同約定，且陶某一、劉某三一直在實(shí)際使用并管理該案涉安置房屋。故陶某一、劉某三要求劉某二、劉某四協(xié)助辦理坐落于某某市某某區(qū)某某村XX號(hào)X棟XX室房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，將該房屋所有權(quán)變更登記至陶某一、劉某三名下的訴訟請(qǐng)求，合理合法，予以支持。
劉某二、劉某四反訴要求判令房產(chǎn)買賣的協(xié)議書無(wú)效、判令陶某一、劉某三立即返還代為領(lǐng)取的安置補(bǔ)償金元、判令陶某一、劉某三賠償房屋調(diào)換導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失元、要求陶某一、劉某三在判決生效之日起15日內(nèi)騰空搬出案涉房屋、要求陶某一、劉某三支付劉某二、劉某四從2009年新房竣工后一直居住在該房屋的租金12萬(wàn)元等訴訟請(qǐng)求，理由均不成立，均不予支持。
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