本案是一起由兄弟之間借名買房引起的糾紛，關(guān)于借名買房要注意什么，沒有借名買房協(xié)議如何確定借名買房關(guān)系？房屋的主要出資來源和房屋的用途又對借名買房的認(rèn)定有多大幫助呢！今天就和資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)來看一下這起案件。
原告訴稱
原告向本院提出如下訴訟請求:1、請求判令被告協(xié)助原告辦理將位于北京市西城區(qū)1號房屋過戶至被告名下的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；
2、請求判令被告、第三人協(xié)助原告辦理其代被告向第三人一次性結(jié)清貸款手續(xù)，并協(xié)助原告消除北京市西城區(qū)1號房屋上的抵押權(quán)；
3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：原告與被告系兄弟關(guān)系，2012年9月，原告為工作需要，需在北京購置房產(chǎn)，但因本人當(dāng)時(shí)并未落戶北京，而被告在北京上學(xué)，戶口在北京，故與被告約定以被告名義在北京購置房產(chǎn)，經(jīng)被告同意后，原告尋找房源，后通過北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹，與意向賣方吳A多次就價(jià)格、貸款等有關(guān)合同條款進(jìn)行溝通，并就購買其名下的位于北京市西城區(qū)1號房屋達(dá)成了一致意見。
2012年12月11日，在原告帶領(lǐng)下，原、被告共同前往中介公司，以被告名義與賣方吳A就購買其名下的位于北京市西城區(qū)1號房屋簽訂了《存量房屋買賣合同》（經(jīng)紀(jì)成交版）、《補(bǔ)充協(xié)議》、《交易資金監(jiān)管提示函》、《交易方留存信息表》、《居間服務(wù)合同》，房屋建筑面積94.41平方米，房屋總價(jià)款285萬元，以貸款方式支付200萬元。合同簽訂后，原告實(shí)際支付了訴爭房屋的首付款、貸款補(bǔ)差款、物業(yè)交割保證金、中介費(fèi)、以及相關(guān)稅費(fèi)，并如期按照借款合同向第三人還款。此外，自房屋交付后，原告便一直居住在訴爭房屋內(nèi)至今，并實(shí)際支付了居住使用訴爭房屋期間的物業(yè)管理費(fèi)、水電等費(fèi)用，其相關(guān)的費(fèi)用票據(jù)原件均由原告持有，故訴爭房屋實(shí)際權(quán)利人系原告。
2013年1月17日，訴爭房屋獲得房屋所有權(quán)證書。2013年6月20日，原告被允許在北京落戶，并于2013年8月取得戶籍登記。后原告要求被告配合辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，被告遲遲不予配合。綜上，依照《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第十五條之規(guī)定，為維護(hù)原告合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，請求法院判如所請。
被告辯稱
被告辯稱：一、原告唐A未就借名買房登記合同的成立、生效舉證，借名買房事實(shí)主張不能成立。根據(jù)我國《民事訴訟法》第六十四條第一款、法釋〔2001〕33號《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第一款的規(guī)定，在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。本案中，原告唐A并未就原、被告雙方就北京市西城區(qū)1號房屋成立借明買房登記合同關(guān)系且合同生效予以證明。
客觀上，原、被告雙方也不存在借名買房登記合同關(guān)系。理由如下：原告唐A未提供借名買房登記書面合同這一關(guān)鍵證據(jù)。在北京城區(qū)商品房經(jīng)濟(jì)價(jià)值高、市場價(jià)格漲幅大、增值快且近年來住房調(diào)控政策、差別化信貸限制加強(qiáng)等客觀情勢背景下，北京城區(qū)的商品房財(cái)產(chǎn)價(jià)值不菲。因此，就這類房屋買賣存在借名買房情形的，借名人、出名人一般會(huì)事先達(dá)成書面協(xié)議，就重要事項(xiàng)、雙方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行明確約定，以保護(hù)權(quán)利、防患信任風(fēng)險(xiǎn)；原告唐A訴稱其與答辯人存在借名買房口頭約定。但就雙方存在口頭約定且雙方如何就借名買房重要事項(xiàng)、各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行的如何，唐A均未予以證明。
根據(jù)法釋〔2001〕33號第二條的規(guī)定，當(dāng)事人唐A未就對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)舉證并充分證明的，承擔(dān)不利后果。在原告未就其與被告成立借名買房登記合同關(guān)系且合同生效予以證明的情況下，原告關(guān)于借名買房的事實(shí)主張不能成立。
二、被告從未與原告約定借名買房，被告是涉訴房屋真實(shí)、合法的購買人、所有權(quán)人。原告關(guān)于借名購房的原因不符合常理。涉訴房屋買賣時(shí)間為2012年12月，而2013年6月原告即取得購房資格，僅間隔半年左右。對于自己將于何時(shí)取得購房資格原告是能夠預(yù)先判斷的，那么，僅需要半年即可自己買房的人不會(huì)冒很大風(fēng)險(xiǎn)且不簽訂書面合同而借名買房。故，原告并無符合常理的借名動(dòng)機(jī)。
涉案房屋買賣過程中，基于被告與原告在北京長期發(fā)展的打算，2012年下半年，原、被告的母親打算出資為原、被告在北京購買商品房。因?yàn)楫?dāng)時(shí)只有被告具備在北京買房的資格，家里決定為被告先行買房。由于先為被告買房是家庭的決定，作為哥哥的原告幫助被告先行聯(lián)系房產(chǎn)中介，而看房、議價(jià)、簽約、付款等具體買房所涉事項(xiàng)由年長的原告陪同被告完成。涉案房屋購買時(shí)，原、被告雙方財(cái)務(wù)狀況都不好，購房相關(guān)款項(xiàng)是靠一家人共同完成支付。
因購買房產(chǎn)之后，被告與原告共同居住在所購買的房屋之內(nèi)，生活融洽，又考慮被告收入有限，原告幫助被告共同償還銀行貸款。同時(shí)，由于共同生活之故，加之產(chǎn)權(quán)證、購房票據(jù)及其他稅費(fèi)付款憑證均存放于涉案房屋內(nèi)，故原、被告雙方都能取得。被告在購房后一直支配使用涉訴房屋，支付房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)，且被告自己及女兒的戶口也都落在涉訴房屋內(nèi)，不僅是房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，也是實(shí)際所有權(quán)人。
約于2014年2月至4月期間，母親考慮到兄弟之間的公平問題，在原告已經(jīng)獲得北京買房資格的情形下，母親肖A女士贈(zèng)與原告130余萬元購買位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)2號的房產(chǎn)，同時(shí)原告將戶籍落在此處房產(chǎn)。
后，原告仍然寄居在被告的房屋之中，并將其購買的房產(chǎn)用于出租獲益。被告始終未讓原告搬離其位于北京市西城區(qū)1號的房屋。在被告婚后，隨著家庭經(jīng)濟(jì)能力改善，被告曾于2016年下半年、2017年年初向原告表示不必繼續(xù)幫助被告人償還房貸，但原告仍繼續(xù)用其租房收入幫助被告還貸。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，被告系位于北京市西城區(qū)1號房屋的合法所有權(quán)人，被告與胞兄唐A從來沒有借用被告名義購買該處房產(chǎn)的約定，更未有放棄該處房產(chǎn)所有權(quán)的意思表示。被告感謝原告在償還購房貸款方面對被告的幫助，但是其向被告主張房屋所有權(quán)毫無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。本案購房事實(shí)情況是，原告確有部分出資，但資金比例不大，且性質(zhì)是家庭成員之間的幫助行為，不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，故其訴訟請求應(yīng)當(dāng)予以駁回。另外，原告訴稱“借名”理由為未取得北京戶籍，2013年8月27日，原告取得北京戶籍，前述“借名”事由消除，如果“借名買房”為真，原告應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。《民法通則》第一百三十五條規(guī)定，“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”，故原告于2017年4月起訴至人民法院主張合同債權(quán)超過訴訟時(shí)效，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百一十九條判決駁回其訴訟請求。
第三人述稱：如果原告主張的借名買房成立，我行愿意配合原告辦理解除抵押及清償貸款的手續(xù)。如果借名買房不成立，我們愿意繼續(xù)與被告履行借款合同。
本院查明
本院經(jīng)審理查明：一、原告唐A與被告唐B系兄弟關(guān)系，二人的母親是案外人肖A。
有聲中英互譯翻譯
二、2012年12月11日，唐B與案外人吳A簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定由唐B購買吳A所有的位于北京市西城區(qū)1號房屋，房屋成交價(jià)格元。2013年1月21日，唐B與第三人C銀行東直門支行簽訂《個(gè)人房屋抵押借款合同》，約定唐B為購買涉案房屋向C銀行東直門支行貸款元，貸款期限為2013年2月4日至2043年2月4日止，還款方式為按月還本付息，還款日為每月20日，雙方同日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》約定定金20000元應(yīng)于2012年12月11日支付，房屋首付款元應(yīng)于面簽當(dāng)日支付。
上述合同簽訂后，唐B向吳A支付了購房定金20000元及首付款元并通過貸款方式支付剩余購房款元（原擬貸金額元），由于貸款審批額度的降低，唐B另補(bǔ)交現(xiàn)金10000元支付給吳A。唐B于2013年1月17日取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書。2013年1月24日，唐B將該房屋抵押給C銀行東直門支行，雙方辦理了抵押登記，抵押金額元。此后，唐A定時(shí)向唐B貸款帳戶轉(zhuǎn)帳支付月供至2017年4月，其間，唐B償還了2014年2月至2015年9月期間的部分貸款48000元，2017年5月起，因唐B將原還款賬戶注銷，唐A未能繼續(xù)償還貸款。唐A于2017年5月15日向原還貸帳戶轉(zhuǎn)款時(shí)發(fā)現(xiàn)原帳戶已被注銷，唐A于當(dāng)日發(fā)短信要求唐B提供新的還貸帳戶，但未得到唐B的回應(yīng)。
三、2015年10月，唐B搬出涉案房屋，唐A繼續(xù)使用涉案房屋至今。唐B搬出涉案房屋后，將涉案房屋的所有權(quán)證書掛失，后于2016年12月5日補(bǔ)辦了新的房屋所有權(quán)證，唐B于2017年1月29日將其本人及其女兒的戶口遷入涉案房屋。
四、唐A戶籍原登記在湖南省，2013年6月20日被某銀行錄用為博士后研究人員，2013年8月，唐A的戶口落戶北京，2016年9月9日，唐A的戶口遷入朝陽區(qū)某小區(qū)1號。
現(xiàn)唐A以其與唐B之間存在借名買房之約為由，訴至本院，要求唐B為其辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并要求唐B協(xié)助其辦理結(jié)清貸款的相關(guān)手續(xù)。唐B認(rèn)為雙方之間不存在借名買房的約定，且唐A起訴時(shí)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，唐B不同意唐A的訴訟請求。唐A于本案審理中申請對涉案房屋采取了查封措施。
本案庭審中，唐A針對其主張的借名買房的事實(shí)提交如下證據(jù)：
1、落戶證明及戶口簿，用以證明唐A因無法取得北京市戶口，故借用唐B名義在北京購置房產(chǎn)，唐A取得北京市購房資格的時(shí)間為2013年6月。
唐B對證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可，唐B認(rèn)為唐A在2013年6月開始辦理落戶手續(xù)，8月取得北京戶籍，取得戶籍與涉案房屋購買時(shí)間相近，唐A不存在借名的必要性。唐A戶口本中落戶地址是朝陽區(qū)某小區(qū)1號，該房屋是唐A于2014年2月購買，唐A對涉案房屋不存在借名買房問題，如果有購房需求，應(yīng)該要求唐B過戶涉案房屋，而不是另行購買上述朝陽區(qū)的房屋。
2、簽約文件合訂本，個(gè)人房屋抵押借款合同、房產(chǎn)證，用以證明涉案房屋全部購房、貸款文件及產(chǎn)權(quán)證原件均在唐A處保存，借款合同以唐B名義簽訂，故唐A每月將月供款轉(zhuǎn)入唐B名下。
唐B對上述證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可。唐B主張涉案房屋買賣的締約過程由其本人實(shí)際完成，而常見借名買房中出名人只提供購房資格。2013年實(shí)際取得涉案房屋后，購房手續(xù)在涉案房屋內(nèi)，其與唐A共同生活，并無糾紛，其沒有刻意保存購房手續(xù)，雙方均可取得。2015年其結(jié)婚搬出涉案房屋，當(dāng)時(shí)雙方并無糾紛，也未預(yù)見會(huì)產(chǎn)生糾紛，于是將手續(xù)留存在涉案房屋內(nèi)很正常。當(dāng)時(shí)只是人搬走了，東西還在。唐A另行購房后出租，唐A實(shí)際居住在涉案房屋內(nèi)。因此購房資料的原件在唐A處不能證明借名買房。
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3、與購房相關(guān)的稅費(fèi)繳納憑證、轉(zhuǎn)賬、取款憑證，用以證明唐A實(shí)際支付了購房款以及與購房相關(guān)的稅費(fèi)并按期歸還了貸款，唐A持有全部稅、費(fèi)支付的憑證的原件。
唐B對證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可。唐B主張2012年12月11日支付的定金20000元是其母親肖A實(shí)際出資的。
2013年1月14日的81250元是其母親的錢打到唐A卡上，唐A取出后交給其本人的，交割保證金10000元是其本人的現(xiàn)金交給的賣家，貸款補(bǔ)充金10000元是其工資交的。貸款元，是唐A給其卡里打錢還貸的，但性質(zhì)是租金。借名買房不是僅考慮資金來源，雙方系家庭成員關(guān)系，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮買房過程及房屋實(shí)際使用情況及買房必要性，僅從資金來源也無法證明唐A支付購房款。
4、繳納物業(yè)費(fèi)（2014年3月1日至2017年2月28日）、燃?xì)赓M(fèi)、停車費(fèi)、購電的票據(jù)原件，用以證明唐A長期居住在訴爭房屋內(nèi)。
唐B對證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可。唐B主張第一年物業(yè)費(fèi)是其交納的，其他是唐A交納，但交費(fèi)票據(jù)其沒有保存。唐B對唐A居住使用涉案房屋的事實(shí)認(rèn)可，但因?yàn)殡p方是家庭成員關(guān)系，其允許唐A居住。
5、唐A與唐B的電話錄音兩段，用以證明唐A借用唐B名義購房的事實(shí)，唐B與唐A存在借名買房的約定。其中2016年11月26日的錄音中，唐A提到使用唐B購房指標(biāo)的問題，雙方就購房指標(biāo)的折價(jià)數(shù)額進(jìn)行溝通，唐B表示指標(biāo)值260萬元，但不同意與唐A簽署協(xié)議。
唐B對證據(jù)的真實(shí)性認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可。唐B認(rèn)為2016年11月26日錄音中，唐A說話有很強(qiáng)的引導(dǎo)性。第二段中，唐A與母親肖A產(chǎn)生矛盾，母親給二人出資買房，產(chǎn)生矛盾后母親向二人要房款，唐B說兩套房子都賣了，房款還給母親，剩余的二人平分。
6、證人肖A到庭證實(shí)：我們是單親家庭，唐A、唐B原來很和睦，二人的事情都是商量著辦。唐A借唐B的戶口買房子，只有口頭協(xié)議，沒有書面約定。2012年，唐A的戶口還沒有進(jìn)北京，當(dāng)時(shí)他沒房，跟我借錢買房，唐A因?yàn)闆]有北京戶口，所以借唐B的戶口買房，當(dāng)時(shí)買的房子是北京市西城區(qū)1號房屋。房款是唐A管我借的，我把錢打到唐A卡上，具體數(shù)額記不清了，我現(xiàn)在住在這個(gè)房屋里。
2015年，唐B有小孩讓我給他看孩子，當(dāng)時(shí)他說這個(gè)房屋要?dú)w他，我不同意他的說法，這個(gè)房子就是唐A的。唐B把房子鑰匙放下就走了。2014年，唐A向我借錢又買了朝陽區(qū)的房子，因?yàn)樘艬單位能夠分房，所以他不買，2017年2月，我將朝陽區(qū)的房子賣了，用于養(yǎng)老。
證人陳某（地產(chǎn)遠(yuǎn)見國際店經(jīng)理）到庭證實(shí)：唐A與我公司聯(lián)系，表示想要買房，唐A全程參與了買房的過程，唐B也參與了看房，房屋價(jià)款的洽商過程中，唐A、唐B都參與了，但最后是由唐A最終確定的，唐A說用他弟弟名義買，是借名還是別的我不清楚。我問過唐A為何買房放在別人名下，唐A說他沒有購房資格，我提示過這樣的風(fēng)險(xiǎn)。他們兄弟倆怎么界定我不清楚。后來，是唐B簽訂的買賣合同。中介費(fèi)是唐A繳納的，當(dāng)時(shí)唐B也在場，交契稅是去的光大銀行，錢是唐A刷卡交的，唐B去了，但沒有錢。房屋過戶是唐B先到的，唐A后去的。
唐B認(rèn)為肖A與本案有利害關(guān)系，是因?yàn)樾要出售涉案房屋，才有的本案糾紛，證人證言有傾向性。
唐B對陳某證言的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。唐B認(rèn)為誰先聯(lián)系中介并不重要，唐A與唐B共同完成，先打電話的人不一定是買房的人。
唐B向本院提交了掛失后補(bǔ)辦的房屋產(chǎn)權(quán)證書、戶口本、光大銀行個(gè)人轉(zhuǎn)賬憑證及對賬單、個(gè)人賬戶明細(xì)賬單及支付寶轉(zhuǎn)賬記錄、歌華有線電視交費(fèi)明細(xì)、照片、2013年3月和12月兩次購買燃?xì)饨毁M(fèi)查詢單，用以證明其本人及子女戶口均在涉案房屋，其持有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書，房屋的首付款元是其支付給涉訴房屋原所有權(quán)人，且其本人償還了2014年2月至2015年9月期間的房屋貸款，證明其支付了涉案房屋2013年3月至2014年2月期間的物業(yè)管理費(fèi)用、垃圾費(fèi)用及2013年3月和12月的燃?xì)赓M(fèi)用。
唐A認(rèn)為唐B在將原產(chǎn)權(quán)證書掛失后補(bǔ)辦的房產(chǎn)證，發(fā)生在雙方爭議之后，唐B將戶口遷入涉案房屋也是為訴訟目的，如果涉案房屋是唐B的房產(chǎn)，唐B應(yīng)當(dāng)在取得產(chǎn)權(quán)后就遷入戶口，而唐B在2017年1月才將戶口遷入與常理不符。房屋首付款元是其轉(zhuǎn)給唐B后支付的，其借唐B的名義購房，出名人就是表面顯示還貸款的人，唐B償還的48000元遠(yuǎn)低于實(shí)際應(yīng)還款金額，實(shí)際權(quán)益人不可能償還這些數(shù)額。物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)票據(jù)沒有原件，真實(shí)性不認(rèn)可，唐B交費(fèi)不連續(xù)。如果唐B實(shí)際支付，唐B應(yīng)有刷卡明細(xì)等佐證。對于唐B在2013年3月和12月購買燃?xì)獾氖聦?shí)予以認(rèn)可。
根據(jù)雙方提交的上述證據(jù)，對于購房款，相關(guān)稅費(fèi)，水電、物業(yè)等費(fèi)用及貸款的支付情況，本院認(rèn)定如下事實(shí)：
一、定金來源：2012年12月11日，唐B支付吳A的定金20000元，唐A提交了從其本人中國銀行賬戶取現(xiàn)金14800元、從其本人中信銀行賬戶支出5025的銀行明細(xì)單，唐B認(rèn)可14800元來自于唐A，主張另5200元為其自有資金支付，但唐B針對其主張的出資未提交證據(jù)加以證明；
二、首付款的來源：2012年8月23、24日，肖A向唐A中信銀行賬戶轉(zhuǎn)款87600元和元，2012年12月16日，肖A轉(zhuǎn)入唐A中國建設(shè)銀行賬戶（1964賬戶）元，唐A于2012年12月24日從中國建設(shè)銀行轉(zhuǎn)款元至其中國光大銀行賬戶（3937賬戶），唐A同日從其中信銀行賬戶轉(zhuǎn)款元至其中國光大銀行賬戶（3937賬戶）。2012年12月25日，唐A通過中國光大銀行向唐B轉(zhuǎn)款元，唐B收到該款項(xiàng)后于當(dāng)日向吳A支付了購房首付款元；
三、中介費(fèi)和稅費(fèi)的支付：居間代理費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)共計(jì)85650元由唐A中信銀行卡直接劃款支付；
四、2013年1月14日，唐A自其建行賬戶支取現(xiàn)金49500元、自其光大銀行支取現(xiàn)金30300元，當(dāng)日，唐B支付吳A房屋貸款差額10000元，支付契稅42750元、個(gè)人所得稅28500元。唐B認(rèn)為上述79800元為肖A支付給唐A，由唐A支付給其，對剩余1450元的款項(xiàng)來源，唐A與唐B存在爭議。
五、2015年3月5日至2017年4月12日，唐A定期向唐B賬戶轉(zhuǎn)款支付月供，期間，唐B償還貸款48000元。
六、房屋交付后的使用管理情況：涉案房屋交付后，由唐A、唐B共同居住使用，唐B于2015年10月搬出涉案房屋。唐A刷卡支付了該房屋2014年3月1日至2017年2月28日期間的物業(yè)費(fèi)，唐A同時(shí)持有涉案房屋電表改造、地面停車費(fèi)、交納電費(fèi)、繳納燃?xì)赓M(fèi)的票據(jù)原件及購電發(fā)票原件。對于房屋交付時(shí)辦理入住手續(xù)及支付當(dāng)年物業(yè)費(fèi)的證據(jù)，雙方當(dāng)事人均未能提交原件，唐B提交了2013年3月至2014年2月物業(yè)費(fèi)的照片，唐A對證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可，唐B、唐A均主張?jiān)撡M(fèi)用由自己繳納，但均沒有提供直接的刷卡記錄證明該事實(shí)。
七、經(jīng)與第三人C銀行東直門支行確認(rèn)，截止到2017年8月2日，涉案房屋的貸款尚有本金.46元、利息2787.07元未歸還。
裁判結(jié)果
一、自本判決書生效之日起十日內(nèi)，唐A至C有限公司北京東直門支行代唐B償還北京市西城區(qū)1號房屋的按揭貸款本息（具體金額以銀行實(shí)際核算為準(zhǔn)），待唐A還清上述銀行貸款之日起十日內(nèi)，唐B、C有限公司北京東直門支行配合唐A辦理上述房屋的解除抵押手續(xù)；
二、唐B于北京市西城區(qū)1號房屋的抵押手續(xù)解除之日起七日內(nèi)協(xié)助唐A辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評
本案爭議焦點(diǎn)為唐A與唐B之間是否存在借名買房的事實(shí)，根據(jù)雙方陳述及在案證據(jù)，對該爭議認(rèn)定如下：
一、涉案房屋的首付款112萬元及相關(guān)稅費(fèi)由雙方當(dāng)事人的母親肖A交給唐A后由唐A支付給唐B，再由唐B對外支付，涉案房屋的貸款主要由唐A按月償還，唐A持有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書、稅費(fèi)票據(jù)及居住使用的相關(guān)費(fèi)用票據(jù)，唐B持有的產(chǎn)權(quán)證是與唐A發(fā)生糾紛后掛失原產(chǎn)權(quán)證后領(lǐng)取，其戶籍亦是在雙方產(chǎn)生糾紛后遷入。唐A支付的首付款、相關(guān)稅費(fèi)款項(xiàng)雖來源于其母親肖A，但肖A證實(shí)該款項(xiàng)系出借給唐A用于購買涉案房屋的，結(jié)合唐A與唐B償還房屋貸款的出資比例，本院認(rèn)為購買涉案房屋的款項(xiàng)基本來源于唐A。唐B關(guān)于其公務(wù)員的身份名下不宜有大額資金往來，其母肖A因此才將給其買房的錢交給唐A轉(zhuǎn)交的陳述，缺乏合理性及相關(guān)證據(jù)證明，本院不予采信。對于涉案房屋由唐A負(fù)責(zé)償還貸款的問題，唐B陳述為唐A住在涉案房屋，唐A支付的貸款屬于租金的性質(zhì)，該陳述亦缺乏證據(jù)證明，本院亦不采信。
二、涉案房屋由唐A管理、居住至今?，F(xiàn)有證據(jù)表明涉案房屋入住后，唐A實(shí)際使用并支付了大部分物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用，唐B雖然也在該房屋居住過一段時(shí)間，并主張支付了2013年3月至2014年2月的物業(yè)費(fèi)用，但未提交充分證據(jù)予以證明，本院不予采信，唐B雖繳納了該房屋內(nèi)的有線電視費(fèi)，且在2013年購買過兩次燃?xì)?，但?jù)此并不足以說明其對涉案房屋的管理、使用和掌控。
三、2016年11月26日唐A與唐B的錄音可以說明雙方就唐A使用唐B購房指標(biāo)的問題進(jìn)行過溝通，唐B并未對此明確予以否認(rèn)，雙方多次提到了購房指標(biāo)的折價(jià)問題。唐B對此解釋為受到唐A的誘導(dǎo)。本院認(rèn)為，正常情況下，唐B理應(yīng)積極反駁對其嚴(yán)重不利的事實(shí)，但唐B卻沒有此類表示，而雙方談及的指標(biāo)折價(jià)更讓人對此問題產(chǎn)生合理的懷疑，中介公司工作人員和雙方母親的證言進(jìn)行一步印證了唐A主張借名購房的事實(shí)。
綜合上述情況，唐A與唐B之間雖然不存在書面的借名買房協(xié)議，但訴爭房屋的首付款、貸款和還款，基本由唐A支付，且房屋買賣合同、房產(chǎn)證、票據(jù)原件均由唐A一方持有，加之，涉案房屋由唐A自交付后一直居住管理至今的事實(shí)，根據(jù)《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2012]8號）》第一條第一款“當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定”。據(jù)此，確定唐A與唐B就涉案房屋形成了事實(shí)上的借名買賣房屋合同的法律關(guān)系。
唐A與唐B均應(yīng)按照該借名買賣房屋合同的法律關(guān)系履行相應(yīng)義務(wù)，享受相關(guān)權(quán)利，本院有理由相信涉案房屋為唐A借唐B名義所購買?，F(xiàn)唐A要求代償貸款，并要求唐B配合其辦理解除抵押及過戶手續(xù)的請求正當(dāng)。唐B對于其償還的部分貸款本息，在本案中未提出反訴，唐B可另行主張權(quán)利。
對于唐B主張?zhí)艫起訴已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的抗辯意見，《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定：未約定履行期限的合同，依照規(guī)定，可以確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算；不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算，但債務(wù)人在債權(quán)人第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不履行義務(wù)的，訴訟時(shí)效期間從債務(wù)人明確表示不履行義務(wù)之日起計(jì)算。具體到本案中，唐A與唐B之間關(guān)于借名買房并未簽訂書面協(xié)議，雙方對于辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間未明確約定，因此，唐A可隨時(shí)要求唐B履行義務(wù)，唐A與唐B就涉案房屋發(fā)生糾紛的時(shí)間在2015年底，至唐A2017年2月提起本案訴訟，并未超過法規(guī)規(guī)定的時(shí)效期限，因此，對于唐B關(guān)于唐A提起訴訟超過訴訟時(shí)效的抗辯意見，不應(yīng)采納。
這就是本案的大致過程，可以看到雖然最后認(rèn)定了借名買房關(guān)系存在，但兄弟之間也經(jīng)歷了一場訴訟，因此律師提示，在親友之間如果要借名買房最好訂立書面的協(xié)議，以及保留好相關(guān)合同以及房產(chǎn)證明的原件，以免日后產(chǎn)生糾紛。
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