深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)一起因升值引發(fā)的借名買房糾紛。
北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十五余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在蔣這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。
（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭(zhēng)，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）
一、案件介紹：
1、原告訴稱：
蘇S訴稱：2004年7月，原告借用被告的身份信息購(gòu)買A市B區(qū)的訴爭(zhēng)房屋，房屋總價(jià)款三十五萬(wàn)三千一百一十三元，原告支付首付款并辦理了銀行貸款，原告一直償還該房屋貸款。房屋交付后，原告裝修并入住至今。2004年10月19日，原告與被告簽訂購(gòu)房協(xié)議，雙方約定“A市B區(qū)訴爭(zhēng)房屋，為蘇S買經(jīng)濟(jì)適用房，為購(gòu)買此房，在楊H的幫助下使用張T的身份證購(gòu)買，購(gòu)房手續(xù)在張C的幫助下辦理，到時(shí)間該過(guò)戶時(shí)戶主過(guò)到蘇S或其兒子蘇F戶上，為了以后不發(fā)生糾紛，特立此據(jù)為證。買房人蘇S，提供身份證人張C，時(shí)間是2004年10月19日?！痹娑嘞狄蟊桓鎱f(xié)助其辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但被告不予理睬，為維護(hù)個(gè)人合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院請(qǐng)求法院判令：1、判令解除原被告之間達(dá)成的借名買房協(xié)議；2、判令被告返還原告購(gòu)房首付款七萬(wàn)三千一百一十三元、銀行還貸本金及利息四十萬(wàn)三千四百元、公共維修基金七千零二十六元、契稅、印花稅證照費(fèi)五千四百七十九元、個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)費(fèi)一千一百六十五元、經(jīng)濟(jì)適用房綜合地價(jià)款七千三百一十一元；3.請(qǐng)求判令被告支付房屋增值損失四百五十二萬(wàn)六千六百元萬(wàn)元。
二、被告辯稱：
張C辯稱：雙方之間并非借名買房關(guān)系，原告出資購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，但原告出錢只是為了暫時(shí)居住，該房屋是被告所有。同意解除合同，除了裝修費(fèi)用之外費(fèi)用的可以支付，不同意支付升值損失四百五十二萬(wàn)六千六百元萬(wàn)元，這是用被告的指標(biāo)買的房，我可以給原告100萬(wàn)元，不包括原告支付的款項(xiàng)。
三、法院查明：
2004年7月23日，張C與M公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定張C購(gòu)買位于北京市昌平區(qū)的訴爭(zhēng)房屋，房屋價(jià)格為三十五萬(wàn)三千一百一十三元。合同中買受人聯(lián)系地址處留寫的是蘇S地址，合同末尾買受人簽名處有張C蓋章。訴爭(zhēng)房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，于2005年5月22日登記在張C名下。
2004年10月19日，蘇S與張C又簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，寫明：A市B區(qū)一號(hào)房產(chǎn)，系蘇S所購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，為購(gòu)買此房，在楊H的幫助下，使用張T的身份證購(gòu)買，購(gòu)房手續(xù)在張C的幫助下辦理，到時(shí)間該過(guò)戶時(shí)戶主過(guò)到蘇S或其兒子蘇F戶上，為了以后不發(fā)生糾紛，特立此據(jù)為證。該協(xié)議尾部提供身份證人處是張C印章，不是手寫簽名，該章形式上與《商品房買賣合同》張C所蓋章相同。張C不認(rèn)可該印章，否認(rèn)該購(gòu)房協(xié)議，但張C對(duì)印章不申請(qǐng)鑒定。
原被告因?yàn)榉课輽?quán)屬問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。蘇S稱其與張C之間是借名買房關(guān)系，蘇S借用張C名義購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋。張C否認(rèn)，稱確實(shí)是蘇S支付購(gòu)房款，但其付款只是為了在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住。訴爭(zhēng)房屋購(gòu)房款為三十五萬(wàn)三千一百一十三元，其中首付款七萬(wàn)三千一百一十三元，支付公共維修基金七千零六十二元，經(jīng)濟(jì)適用房綜合地價(jià)款七千三百一十一元，契稅、印花稅、證照費(fèi)合計(jì)五千四百七十九元，個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)費(fèi)一千一百六十五元。上述款項(xiàng)全部由蘇S支付。
訴爭(zhēng)房屋通過(guò)銀行貸款二十八萬(wàn)元，貸款15年，從2004年8月3日始，至2019年8月3日止。在貸款被批準(zhǔn)之后，蘇S按月進(jìn)行還貸，蘇S一直償還到2019年3月。對(duì)于蘇S償還銀行貸款本息該項(xiàng)請(qǐng)求，庭審中原被告雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，按照金額為三十九萬(wàn)元計(jì)算。
訴爭(zhēng)房屋交付后，由蘇S辦理入住手續(xù)并裝修，蘇S一直居住至今。個(gè)人住房按揭合同、擔(dān)保合同、購(gòu)房發(fā)票、公共維修基金收據(jù)、契稅發(fā)票、裝飾裝修管理手冊(cè)、入住證明等相關(guān)手續(xù)原件均在蘇S處保管。蘇S稱《商品房買賣合同》以及房屋所有權(quán)證書(shū)原件在銀行，張C不能提供《商品房買賣合同》以及房屋所有權(quán)證書(shū)原件，也從來(lái)沒(méi)有持有《商品房買賣合同》原件。
法院另查明，蘇S無(wú)北京市購(gòu)房資格。經(jīng)蘇S申請(qǐng)，法院經(jīng)搖號(hào)確定并委托北京某房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)訴爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為房地產(chǎn)價(jià)值總額為四百五十二萬(wàn)六千六百元萬(wàn)元，原被告雙方認(rèn)可該評(píng)估價(jià)格包含房屋裝修價(jià)值。蘇S為此支付評(píng)估費(fèi)1.38萬(wàn)元。
三、法院判決：
北京市昌平區(qū)人民法院經(jīng)審理后判決：
1、解除蘇S與張C達(dá)成的借名買房協(xié)議；
2、張C向蘇S退還購(gòu)房首付款七萬(wàn)三千一百一十三元、銀行還貸本金及利息三十九萬(wàn)元、公共維修基金七千零二十六元、契稅、印花稅、證照費(fèi)五千四百七十九元、個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)費(fèi)一千一百六十五元、經(jīng)濟(jì)適用房綜合地價(jià)款七千三百一十一元，共四十八萬(wàn)四千零九十四元，均于本判決生效后三十日內(nèi)執(zhí)行；
3、張C賠償蘇S損失三百一十八萬(wàn)兩千四百五十二元，于本判決生效后三十日內(nèi)執(zhí)行。
四、律師點(diǎn)評(píng)：
借名買房律師靳雙權(quán)認(rèn)為：
結(jié)合本案已查明事實(shí)，雖然訴爭(zhēng)房屋登記在本案被告名下，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告之間存在借名買房關(guān)系，原因如下：
首先，原被告雙方之間曾簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，雙方亦在協(xié)議中明確約定蘇S借用張C的身份購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋，在能過(guò)戶時(shí)將房屋過(guò)戶給蘇S或其子蘇F；其次，房屋的首付款、銀行貸款、綜合地價(jià)款、契稅、印花稅等相關(guān)購(gòu)房費(fèi)用以及貸款的償還均系蘇S所付；再次，在房屋交付之后，蘇S辦理了入住手續(xù)并且裝修入住至今，同時(shí)個(gè)人按揭合同、擔(dān)保合同、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等相關(guān)手續(xù)的原件均在蘇S手中保管，結(jié)合庭審中法院對(duì)原被告雙方關(guān)于購(gòu)房細(xì)節(jié)提問(wèn)，原告蘇S對(duì)細(xì)節(jié)問(wèn)題更清楚知曉，綜合上述論據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定蘇S曾借用張C名義購(gòu)買了訴爭(zhēng)房屋。
據(jù)此，蘇S與張C簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》，系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此是有效合同，雙方應(yīng)該按照該協(xié)議約定履行。
現(xiàn)因蘇S不具有在京購(gòu)房資格，雙方庭審中也一致同意解除借名買房關(guān)系，法院亦無(wú)其他異議，對(duì)此應(yīng)支持當(dāng)事人的選擇。
在合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
合同解除后，原告要求返還相應(yīng)款項(xiàng)，對(duì)此法院應(yīng)予支持。因原被告存在借名買房關(guān)系，按照雙方之前協(xié)議的約定，原告有權(quán)要求被告將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶給原告，現(xiàn)被告不認(rèn)可原告主張，不同意配合過(guò)戶，屬于違約一方，因此，對(duì)于原告主張的房屋增值損失，合理部分法院應(yīng)予以支持。在綜合考慮購(gòu)房成本、貸款償還情況以及其他相關(guān)因素之后法院對(duì)金額可以酌定。
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綜上所述，法院的判決是正確的。
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