原告訴稱(chēng)
原告Y公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．請(qǐng)求判令解除原、被告雙方于2016年8月26日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，并要求被告協(xié)助辦理網(wǎng)簽注銷(xiāo)手續(xù)；2．請(qǐng)求判令被告返還原告購(gòu)房款元及印花稅1962元。
事實(shí)和理由：2016年8月26日，原告作為購(gòu)房人與被告簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《預(yù)售合同》）。根據(jù)《預(yù)售合同》約定，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于通州區(qū)1號(hào)。房屋建筑面積103．19平方米，房屋價(jià)格為元。原告于簽訂合同當(dāng)日即將首期購(gòu)房款元及印花稅1962元支付給被告。根據(jù)原被告雙方預(yù)售合同約定，被告應(yīng)在2018年11月30日前將房屋交付原告，否則原告有權(quán)退房，但被告至今未能交房。并且原被告雙方的明確約定購(gòu)房用途為辦公，但被告私自以公寓住宅的形式對(duì)外進(jìn)行宣傳和銷(xiāo)售，這種辦公與居住混搭的行為明顯與被告之前的宣傳不符，將導(dǎo)致原告購(gòu)買(mǎi)的房屋品質(zhì)隨之下降。被告存在虛假宣傳行為，已經(jīng)構(gòu)成違約。
綜上，原告認(rèn)為，因?yàn)楸桓娴膰?yán)重違約行為，導(dǎo)致原告至今無(wú)法取得房屋，并且導(dǎo)致原告的房屋出現(xiàn)極大貶損。這已經(jīng)給原告造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，被告已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故原告特訴至貴院，請(qǐng)求貴院依法裁判，支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告辯稱(chēng)
被告F公司辯稱(chēng)，一、《預(yù)售合同》合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得隨意變更或解除。2016年8月26日，被告與原告簽訂《商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《預(yù)售合同》），原告向被告購(gòu)買(mǎi)F公司1號(hào)房屋，總價(jià)款元。上述合同全部?jī)?nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)恪守合同約定，履行合同義務(wù)。
合同訂立中，不存在所謂被告虛假宣傳誘導(dǎo)原告購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的情況，關(guān)于房屋性質(zhì)、房屋區(qū)位、樓層高度、房屋面積、戶(hù)型、價(jià)格、付款方式等在《預(yù)售合同》中均如實(shí)載明。顯而易見(jiàn)，上述內(nèi)容均通過(guò)書(shū)面的形式予以確認(rèn)，被告在交易過(guò)程中從未對(duì)上述內(nèi)容弄虛作假或隱瞞不報(bào)，既不存在欺詐行為，也不存在締約過(guò)失。合同內(nèi)容均系雙方真實(shí)意思表示，雙方均應(yīng)遵守合同約定。
綜上，依據(jù)《民法典》規(guī)定，《預(yù)售合同》不存在無(wú)效情形，應(yīng)被認(rèn)定為合法有效，理應(yīng)被締約各方尊重、遵守。依據(jù)《民法典》規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
二、原告主張解約事由不成立，也不構(gòu)成合同解除法定情形，原告作為違約方不應(yīng)享有合同解除權(quán)?！额A(yù)售合同》簽訂后，被告始終按照約定履行合同義務(wù)，現(xiàn)房屋已如約達(dá)到交付條件，證照齊全，設(shè)施完備，被告沒(méi)有任何違約事由及拒不履行情況，也未出現(xiàn)任何不可抗力事件導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
關(guān)于原告所述的解除理由，被告認(rèn)為：其一，原告稱(chēng)被告虛假宣傳，但雙方簽訂的《預(yù)售合同》第一條即對(duì)商品房所在土地用途為辦公進(jìn)行了明確約定，相關(guān)政策法規(guī)對(duì)此的規(guī)定是一以貫之的，故原告在簽約時(shí)對(duì)于涉案房屋只能用于辦公用途是明知的，原告在此情況下仍選擇簽約，應(yīng)對(duì)其行為負(fù)責(zé)，依約履行合同義務(wù)。
其二，商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，原告在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，對(duì)簽約應(yīng)負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。必須說(shuō)明的是，原告在合同訂立后僅僅只支付了第一期房款，而未按照合同約定的時(shí)間繳納剩余房款，屬于嚴(yán)重違約，其作為違約方，不享有單方解除權(quán)，本合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。被告并不存在違約行為，而原告逾期付款構(gòu)成違約，其不應(yīng)享有合同解除權(quán)，訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。
三、原告系明顯過(guò)錯(cuò)方，應(yīng)承擔(dān)違約的不利后果，如判令《預(yù)售合同》解除，將給被告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，違背公平誠(chéng)信的法律基本原則。自雙方簽訂《預(yù)售合同》以來(lái)，被告始終盡責(zé)勤勉的履行合同義務(wù)，可原告自2017年房?jī)r(jià)下行、銷(xiāo)售受阻起，便開(kāi)始拒付剩余購(gòu)房款，公然違約，不思履行合同義務(wù)，承擔(dān)違約責(zé)任，反而肆意曲解合同解除權(quán)。原告締約本意就不是要履行合同約定，而是公然違背國(guó)家“房住不炒”的原則，試圖打擦邊球牟取炒房暴利，其行為已經(jīng)構(gòu)成惡意締約。
英語(yǔ)翻譯拍照軟件
因此，原告系明顯過(guò)錯(cuò)一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律后果及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。被告認(rèn)為，原告作為市場(chǎng)交易主體，決定進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)便應(yīng)做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，不能遇到風(fēng)險(xiǎn)便將損失轉(zhuǎn)嫁給出賣(mài)方，這樣既不符合《民法典》中的契約精神，也違背了法律公平正義的原則。
本院查明
2016年8月26日，原告作為購(gòu)房人與被告簽訂了《預(yù)售合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于通州區(qū)1號(hào)。房屋所在土地用途為辦公，房屋預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積70．49平方米，房屋價(jià)格為元。
《預(yù)售合同》簽訂后，原、被告雙方辦理了涉案《預(yù)售合同》的網(wǎng)簽手續(xù)，Y公司共向F公司支付購(gòu)房款（含定金）元及代收印花稅1962元，后未再向F公司支付剩余房款。
裁判結(jié)果
一、解除原告北京Y公司與被告北京F公司于2016年8月26日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類(lèi)）》，被告北京F公司于本判決生效之日起七日內(nèi)配合原告北京Y公司辦理上述合同的網(wǎng)簽注銷(xiāo)手續(xù)；
二、被告北京F公司返還原告北京Y公司已付房款元、代收印花稅1962元，以上共計(jì)元，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；
三、原告北京Y公司賠償被告北京F公司違約金元，于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清；
四、駁回原告北京Y公司的其他訴訟請(qǐng)求。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是F公司是否存在違約行為，及是否支持Y公司的解約請(qǐng)求。具體分析如下：
第一，F(xiàn)公司是否存在違約行為的問(wèn)題。本案中，Y公司主張F(tuán)公司有涉案房屋可用于商住兩用的虛假宣傳的違約行為。
首先，原、被告雙方訂立的《預(yù)售合同》第一條即對(duì)商品房所在土地性質(zhì)為辦公進(jìn)行了明確約定，所謂辦公類(lèi)項(xiàng)目，即在此所建房屋只能用于商業(yè)用途，不可改變規(guī)劃用途為居住。故Y公司在簽訂預(yù)售合同時(shí)對(duì)涉案房屋只能用于辦公用途應(yīng)當(dāng)是明知的，F(xiàn)公司即便在締約時(shí)曾有涉案房屋可商住兩用的宣傳與承諾，亦不足以使Y公司對(duì)于涉案房屋的用途產(chǎn)生誤解。
其次，商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，各方對(duì)簽約均負(fù)有相對(duì)較高的審慎注意義務(wù)。無(wú)論F公司在銷(xiāo)售時(shí)是否存在虛假宣傳的行為，Y公司均應(yīng)對(duì)于應(yīng)否簽約進(jìn)行審慎思考，Y公司選擇簽約，即應(yīng)受預(yù)售合同條款約束。故上述Y公司主張F(tuán)公司存在違約行為依據(jù)不足，不予支持。Y公司未按照預(yù)售合同約定支付房款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約。
第二，是否支持Y公司解約請(qǐng)求的問(wèn)題。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合民法典規(guī)定情形的除外。
民法典規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
本案中，Y公司明確表示不同意繼續(xù)履行涉案預(yù)售合同，并愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約金為代價(jià)解除預(yù)售合同，理由是其不具備繼續(xù)履行預(yù)售合同的能力，涉案預(yù)售合同事實(shí)上已不能繼續(xù)履行。經(jīng)查，涉案預(yù)售合同是分期付款的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，付款方式為自行支付，預(yù)售合同總標(biāo)的額為元，Y公司迄今為止僅支付元（含定金）及印花稅1962元，公司至今無(wú)具體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與資產(chǎn)，并明確表示不再支付剩余房款。
涉案《預(yù)售合同》在事實(shí)上已難以強(qiáng)制繼續(xù)履行，故對(duì)于Y公司要求解除《預(yù)售合同》并要求F公司退還已付款及印花稅之訴求，予以支持，并且基于《預(yù)售合同》所辦理的網(wǎng)簽手續(xù)亦應(yīng)予以注銷(xiāo)，故Y公司要求F公司配合辦理注銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)的訴求予以支持。Y公司表示愿意支付解除《預(yù)售合同》違約金，不持異議，具體數(shù)額由法院按照《預(yù)售合同》的具體約定，兼顧《預(yù)售合同》的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益情況等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則調(diào)整為元。
口譯證書(shū)難考嗎
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