北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)，專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十二余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在將這些案件改編為房地產(chǎn)糾紛案例，希望可以幫助到你。
（為保護(hù)當(dāng)事人隱私安全及避免不必要紛爭(zhēng)，以下當(dāng)事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。）
一．基本案情
原告訴稱
原告韓某一訴稱：2014年，由于原告股骨頭壞死，原有住房沒有電梯，上下樓不便，于是在2014年5月16日開始租賃有電梯的房子居住，租期兩年。在2015年10月左右，為了能在2016年5月16日所租房屋到期，房租上漲以前，能夠買到并搬進(jìn)帶電梯的改善型住房，開始出售名下沒有電梯的房屋用以籌款。被告作為房地產(chǎn)中介，于2015年11月7日誘導(dǎo)原告的丈夫78歲高齡的袁某五與隱瞞了當(dāng)時(shí)無錢購房情況的張某四簽訂了房屋買賣居間合同，并利用袁某五的同情心，以提前裝修排放裝修氣味為名，借得房屋鑰匙裝修從而實(shí)際掌控了房屋。隨后張某四憑借實(shí)際掌控房屋的優(yōu)勢(shì)拖延履約。更是在2016年春節(jié)后不再出現(xiàn)露面理睬袁某五方的履約要求。為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，現(xiàn)請(qǐng)求法院判令被告賠償原告違約金損失元。
被告辯稱
被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱：不同意原告的全部訴訴訟請(qǐng)求。原告與買方發(fā)生糾紛是在合同履行階段，而非訂立階段，故不存在被告就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)是否如實(shí)報(bào)告，原告起訴無法律依據(jù)。原告主張被告誘騙行為不屬實(shí)，前案判決考察預(yù)約行為是判斷原告是否有繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同的意圖，而非原告主張的無條件續(xù)約的意思表示，事實(shí)上，涉案房屋買賣合同履行過程中，原告在提出漲價(jià)未果前從未明確表示終止合同，故即使不存在預(yù)約號(hào)的情節(jié)，也不影響前案判決。前案不支持原告違約金的原因是原告在涉案房屋買賣合同中的根本違約行為，因?qū)е潞贤罱K未能履行的原因是原告要求漲價(jià)，不同意漲價(jià)就不履行，所以前案判決認(rèn)定責(zé)任在原告，這一認(rèn)定與預(yù)約號(hào)這一情節(jié)無關(guān)。原告主張被告作證不實(shí)的情況，無任何事實(shí)依據(jù)。
二．法院查明
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告為改善居住條件欲購買房屋，故原告出售其名下房屋。2015年11月7日，原告的丈夫袁某五與案外人張某四及被告簽訂《房產(chǎn)交易合同》，約定張某四購買袁某五所有的坐落于某某市某某區(qū)房屋，成交價(jià)為元，合同中還就房款交付、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。后在合同履行過程中雙方發(fā)生爭(zhēng)議，張某四于2016年4月6日將袁某五訴至本院，要求確認(rèn)袁某五于2016年3月5日做出解除房產(chǎn)交易合同的意思表示不發(fā)生法律效力，袁某五提出反訴，請(qǐng)求確認(rèn)張某四與袁某五簽訂的《房產(chǎn)交易合同》已于2016年3月6日通知時(shí)解除。
因袁某五于2016年9月8日死亡，本院依張某四申請(qǐng)追加韓某一、袁某三、袁某二為被告。本院審理后作出民事判決書，判決：確認(rèn)張某四與袁某五及天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2015年11月7日簽訂《房產(chǎn)交易合同》于2016年3月6日解除，駁回了張某四的訴訟請(qǐng)求。張某四不服提起上訴，某某市第一中級(jí)人民法院裁定將該案發(fā)回本院重審。后在審理過程中，張某四將訴訟請(qǐng)求變更為：判令解除張某四與袁某五、某某公司于2015年11月7日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》。韓某一、袁某三、袁某二反訴請(qǐng)求為：確認(rèn)張某四與袁某五簽訂的《房產(chǎn)交易合同》已于2016年3月6日通知時(shí)解除；判令張某四支付違約金元、并承擔(dān)一切訴訟費(fèi)用。
本院審理后作出民事判決書，判決：解除張某四與袁某五簽訂的關(guān)于某某市某某區(qū)某某路XXX號(hào)房屋的《房產(chǎn)交易合同》；駁回張某四的其他訴訟請(qǐng)求以及韓某一、袁某二、袁某三的全部反訴請(qǐng)求；韓某一、袁某二、袁某三不服提起上訴，某某市第一中級(jí)人民法院作出民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。現(xiàn)原告認(rèn)為，由于被告對(duì)其隱瞞欺詐，原告在不知情的情況下領(lǐng)取了預(yù)約號(hào)，同意無條件續(xù)約，才導(dǎo)致原告喪失了合法解約權(quán)，喪失了原告應(yīng)當(dāng)獲得的元違約金的賠償，導(dǎo)致原告一審、二審均敗訴，也造成其訴訟費(fèi)的損失，故原告起訴。
三．法院判決
駁回原告韓某一的全部訴訟請(qǐng)求。
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四．律師點(diǎn)評(píng)
根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，被告作為居間方，已促成張某四與袁某五訂立了合同，后是雙方在合同履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，原告提交的證據(jù)不能證明被告故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供了虛假情況，亦不能證明被告對(duì)原告實(shí)施了誘騙隱瞞和欺詐的行為以及作偽證的事實(shí)，同時(shí)也不能證明原告敗訴是由被告造成，故原告要求被告賠償損失的主張，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
關(guān)于原告保留繼續(xù)追加損失的權(quán)利一節(jié)，因訴訟權(quán)利的享有是以當(dāng)事人認(rèn)為存在需要通過訴訟程序解決問題為條件，當(dāng)事人訴訟目的在于追求實(shí)體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而實(shí)體權(quán)利的實(shí)現(xiàn)在于當(dāng)事人舉證責(zé)任的承擔(dān)的完善與否，原告是否享有追加損失及訴訟的權(quán)利，一是基于是否符合法定的起訴條件，二是基于是否有因被告原因造成的損失產(chǎn)生，對(duì)原告的該項(xiàng)主張，本案不予審理。
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