原告訴稱
李大向本院提出訴訟請求：1.請求依法確認原告與張三雙方于2018年1月26日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效、2018年5月9日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；2.判決張三、李一將位于B市1號房屋返還給原告；3.判決張三、李一配合原告辦理變更登記手續(xù)，將B市1號房屋變更至原告名下。
2018年5月9日，李大與張三簽訂《存量房屋買賣合同》，李大將位于B市1號、面積為73.01平方米的房屋以100萬元價格出售給張三。李大主張其長期患有老年癡呆疾?。ㄆ髻|(zhì)性精神障礙），系限制行為能力人，上述買賣合同的簽訂并未取得其法定代理人王小的確認和追認。該房屋是李一利用李大為限制民事行為能力人這一情況，為侵占李大財產(chǎn)而與張三惡意串通進行的虛假買賣。上述房屋買賣行為應屬無效。原告提起訴訟，請求人民法院依法判決。
被告辯稱
張三辯稱，不同意原告的訴訟請求。
原告與我簽訂的房屋買賣合同不存在合同法規(guī)定的無效情形。我方與原告在2018年1月26日簽訂合同時看不出原告是限制行為能力人，且李一全程陪同，2018年5月9日簽訂網(wǎng)簽合同，整個交易過程長達4個月，原告有充足的時間，如果認為本交易有問題是可以取消或變更的，并且我方并不知道原告妻子與其長子之間有糾紛；原告、王小和李一家庭內(nèi)部糾紛與我們無關；2019年該房屋已出售，我們認為原告的起訴沒有事實和法律依據(jù)，請求駁回原告的全部訴訟請求。
李一辯稱，我所辦的事情都是根據(jù)我父親的意思，按照我父親的意思照顧其生活，處置其財產(chǎn)，我詢問過我父親，我父親說賣掉吧，堅決不能落在他人手里，是姓李的財產(chǎn)。我認為無效應該起訴房產(chǎn)中介。起訴我要求贍養(yǎng)，我沒有拒絕，我現(xiàn)在也看不到我父親。對于2018年1月26日、2018年5月9日的合同我認為是有效的，現(xiàn)在不可能變更了，房屋已經(jīng)沒有了，沒有辦法返還。
本院查明
李大與王小為夫妻關系，李一系李大、王小之子。
醫(yī)學翻譯前景
1995年8月23日，H公司（甲方、賣方）與李大（乙方、買方）簽訂《內(nèi)銷商品房買賣契約》，其上載明：……乙方自愿購買甲方的B市1號的房屋，甲方自愿出售……第三條、根據(jù)本合同第二條所確定的購房總金額，乙方支付給甲方購房總金額的100%，計為人民幣元后，甲方即應在5日內(nèi)將房屋給乙方，交付時，甲方提交建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《工程質(zhì)量竣工檢驗證書》……。落款處甲方有H公司蓋章、乙方有李大簽字。
2017年10月25日，李大在醫(yī)院進行神經(jīng)心理學測評。2017年10月28日，李大前往該醫(yī)院進行就醫(yī)。2017年11月1日，該醫(yī)院出具《診斷證明書》，其上載明：姓名：李大。診斷：癡呆（中度）、輕中度認知功能障礙。
2018年1月26日，李大（出賣人）與張三（買受人）簽訂的《存量房屋買賣合同》，載明：第一條、房屋基本情況：出賣人所售房屋為樓房，坐落為：B市1號。該房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為6層，其中地上6層，地下。該房屋所在樓層為1層，建筑面積共73.01平方米……第三條、出賣人與買受人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)居間介紹成交……
第四條、成交價格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式：經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價格為人民幣元……。同日，李大（甲方、賣方）與張三（乙方、買方）、房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（丙方、居間方）簽訂《居間服務合同》，載明：鑒于甲乙雙方在丙方的居間服務下就坐落于B市1號的房屋簽訂了《存量房屋買賣合同》……
第二條、居間代理費：基于丙方成功的居間服務，甲、乙雙方同意按照國家及行業(yè)相關規(guī)定向丙方支付居間代理費，即交易總額的1%，共計人民幣10000元，其中由甲方承擔人民幣0元，乙方承擔人民幣10000元……。2018年4月12日，張三轉(zhuǎn)賬給李大共計100萬元。
2018年3月26日，李大前往醫(yī)院神經(jīng)內(nèi)科門診就醫(yī)，《復診記錄》載明：查體神清、語利，高級皮層功能減退……診斷為癡呆、精神障礙。2018年4月9日，李大再次前往該醫(yī)院神經(jīng)內(nèi)科門診就醫(yī)，《復診記錄》載明：診斷為癡呆、精神障礙、睡眠障礙。
2018年5月9日，李大（出賣人）與張三（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，其上載明：第一條、房屋基本情況。出賣人所售房屋為樓房，坐落為：B市1號。該房屋所在樓棟建筑總層數(shù)為6層，其中地上6層，地下。該房屋所在樓層為1層，建筑面積共73.01平方米……
第四條、成交價格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式?？偨痤~人民幣元。買受人應當于2018年5月30日前向出賣人支付……。
2018年11月9日科學技術鑒定研究所出具《司法鑒定意見書》，載明：鑒定意見：被鑒定人李大診斷為器質(zhì)性精神障礙。評定為限制民事行為能力。
2018年12月4日，區(qū)人民法院做出民事判決書，判決認定李大為限制民事行為能力人，指定王小為李大的監(jiān)護人。
2019年5月13日，李大在醫(yī)院進行神經(jīng)心理學測評。同日，北京中醫(yī)藥大學東直門醫(yī)院通州院區(qū)出具診斷證明書，載明：姓名李大，診斷為重度癡呆狀態(tài)，伴精神行為癥狀。
2019年5月29日，人民法院出具民事判決書，判決：一、自2019年6月起，李一每月給付王小贍養(yǎng)費500元，于每月的15日前付清當月費用；二、駁回王小的其他訴訟請求。
2019年6月24日，區(qū)人民法院出具民事判決書，判決：一、被告李一自2019年7月起于每月15日前給付原告李大贍養(yǎng)費500元；二、駁回李大的其他訴訟請求。
2019年7月5日，區(qū)人民法院出具民事判決書，判決被告李一、張五于判決生效之日起七日內(nèi)返還原告李大、王小.99元。后，李一與張五不服該判決提起上訴，第三中級人民法院于2019年9月30日作出（2019）京03民終11733號民事判決書，判決：一、撤銷區(qū)人民法院民事判決；二、李一、張五于判決生效之日起七日內(nèi)返還原告李大、王小.99元。
2019年8月30日，張三（出賣人）與案外人張二（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定張三以190萬元成交價格將B市1號房屋出賣給案外人張二。
2019年9月12日，張三（出賣人）與案外人張二（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定張三以190萬元成交價格將B市1號房屋出賣給案外人張二。2019年9月20日，案外人張二轉(zhuǎn)賬給張三共計190萬元。
2020年5月20日，李大申請對其本人既往民事行為能力進行鑒定（簽訂房屋買賣合同時），同時申請追加李一為本案被告。本院依法委托科學技術鑒定研究所進行鑒定。2020年8月25日，該鑒定研究所出具《關于李大鑒定的退案函》，其上載明：經(jīng)我所鑒定人員審查有關材料后認為，根據(jù)目前材料，難以對其民事行為能力進行明確判斷……予以退案。
審理中，李大表示李一為了達到侵占其財產(chǎn)的目的，與張三、張二惡意串通，嚴重損害其合法權(quán)益，故合同為無效合同。張三表示李大與其子李一的家庭內(nèi)部糾紛與其無關，房屋價格應當以實際成交的協(xié)商價格為準；還表示李大所述內(nèi)容不能證明李一與張三、張二惡意串通。李一表示李大與王小二人已經(jīng)分居40多年，賣房是其父親李大的真實意思表示。其與父親在散步時偶然發(fā)現(xiàn)房屋中介公司，與買受人張三在訂立合同之前并不認識。故李一、張三、張二之間并不存在惡意串通的行為。
裁判結(jié)果
駁回李大的全部訴訟請求。
律師點評
關于存量房屋買賣合同的效力問題。
首先，涉案房屋在賣與張三之前登記在李大名下；其次，2018年1月26日簽訂的《存量房屋買賣合同》及2018年5月9日簽訂的《存量房屋買賣合同》系在李一全程陪同下，李大本人與張三所簽訂；再次，證人張一陳述其與李大溝通過程中未見李大精神有異常；張三系其公司系統(tǒng)里的客戶，是其向張三推送的涉案房屋，之后與李大簽訂的房屋買賣合同；最后，根據(jù)法律規(guī)定，在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
本案中，原告提供的證據(jù)不足以證明李一與張三之間存在惡意串通的情形。故原告與張三于2018年1月26日簽訂的《存量房屋買賣合同》及2018年5月9日簽訂的《存量房屋買賣合同》不存在法律規(guī)定的無效情形。綜上，原告的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，不予支持。
需要指出的是，張三在訴訟過程中未經(jīng)許可將涉案房屋私自轉(zhuǎn)讓給案外人張二的行為，法院在此予以批評訓誡。
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