原告訴稱
張某涵向本院提出訴訟請求：要求劉某蘭繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，配合張某涵將位于北京市朝陽區(qū)一號房屋（以下稱一號房屋）過戶至張某涵名下。
事實(shí)與理由：劉某蘭于2010年6月30日因拆遷取得安置房屋一套，及一號房屋，具有獨(dú)立的處分權(quán)；稱為解決居住條件，將房屋于2010年7月5日出售給張某涵，張某涵以崔某瑩的名義與劉某蘭簽訂了《房屋買賣合同》，約定總價款元；張某涵向劉某蘭支付了80萬元，當(dāng)日劉某蘭交付了房屋。因房屋為拆遷安置房，需要等待辦理不動產(chǎn)權(quán)證，約定余下房款元在辦理過戶時支付，但是劉某蘭以各種理由從張某涵處支取24萬元，尚有元未支付。
劉某蘭、張某涵、崔某瑩于2017年6月26日簽訂《借名房屋買賣合同確認(rèn)書》，確認(rèn)借名買房事實(shí)、房款支付情況，余款于過戶當(dāng)時支付。一號房屋的產(chǎn)權(quán)證已于2018年8月2日下發(fā)給劉某蘭，但是劉某蘭拒不配合過戶，且稱需要重新協(xié)商房屋價格，故張某涵訴至法院。
被告辯稱
劉某蘭辯稱，不同意張某涵的訴訟請求，張某涵并非房屋買賣合同的當(dāng)事人，即便有借名合同，但不能產(chǎn)生變更合同主體的法律效力；根據(jù)合同相對性原則，張某涵主體不適格，即便繼續(xù)履行合同也是劉某蘭和崔某瑩繼續(xù)履行，況且我方不同意與任何人繼續(xù)履行合同。劉某蘭因就醫(yī)及其他用途，于2010年7月5日簽訂房屋買賣合同，將一號房屋以遠(yuǎn)低于市場價格的價格出售給了崔某瑩，本以為一年內(nèi)能取得房產(chǎn)證，并取得全部購房款，但直至2018年8月才取得房產(chǎn)證，時間長達(dá)8年，房屋價格的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我方的預(yù)料，在買方?jīng)]有支付全部價款的情況下，繼續(xù)履行合同對我方不公平，而且這種變化并非訂立合同時能夠預(yù)見的，屬于情勢變更；故請求法院駁回張某涵的訴訟請求。
崔某瑩述稱，實(shí)際購房人是張某涵，是張某涵借我的名字購房的，已經(jīng)支付的款項(xiàng)都是張某涵給的。我方同意張某涵的訴訟請求，同意將房屋過戶給張某涵。
劉某蘭向本院提出反訴請求：1.請求解除劉某蘭與崔某瑩簽訂的關(guān)于一號房屋的房屋買賣合同；2.請求張某涵、崔某瑩將一號房屋返還給劉某蘭。
事實(shí)與理由：2010年6月30日，劉某蘭拆遷取得一號房屋；因劉某蘭當(dāng)時看病需要，因此將一號房屋出售。2010年7月5日，劉某蘭與崔某瑩簽署《房屋買賣合同》，約定房屋總價款為元，買受人自合同簽訂當(dāng)日將合同總價款的57%即80萬元支付給出賣人，剩余款項(xiàng)于該合同過戶手續(xù)辦理完畢后、買受人實(shí)際領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之日起30日內(nèi)交付出賣人。根據(jù)當(dāng)時開發(fā)商提供的信息，一號房屋在2011年能取得房屋所有權(quán)證書，基于此原因，劉某蘭同意按照遠(yuǎn)低于市場價的價格出售房屋并同意先交付房屋。
后房屋產(chǎn)權(quán)證辦理未能按照預(yù)期時間實(shí)現(xiàn)，直到2018年8月劉某蘭才取得房產(chǎn)證，在長達(dá)八年的時間里，張某涵、崔某瑩一直將房屋予以出租獲利。劉某蘭認(rèn)為當(dāng)時基于2011年能取得房本的信息，按照遠(yuǎn)低于市場價的價格出售房產(chǎn)，現(xiàn)取得房本的時間是2018年8月份，購房款未全部支付完畢，因此按照2011年約定的價款繼續(xù)履行合同顯失公平；根據(jù)合同相對性原則，崔某瑩是房屋的買受人，其與張某涵的約定不能在劉某蘭和張某涵之間產(chǎn)生房屋買賣合同關(guān)系，因此張某涵主體不適格。綜上，若判令繼續(xù)履行合同，將導(dǎo)致雙方利益嚴(yán)重失衡，故要求解除合同。
張某涵針對劉某蘭的反訴辯稱，不同意劉某蘭的反訴訴請。劉某蘭在事實(shí)理由中也陳述了雙方簽訂了買賣合同是出于本意，并且簽字生效，本案我方也支付了房款80萬元，也約定了剩余款項(xiàng)在辦理了房產(chǎn)證后再交付，雙方約定的很明確；劉某蘭主張的房價低、房款沒有支付完畢并不違反約定，而實(shí)際上我方在支付了80萬后，又支付過29萬元，包括2017年6月26日我方、劉某蘭、崔某瑩在簽訂借名確認(rèn)書后，應(yīng)劉某蘭的要求，又向其支付了5萬元，我方甚至超額完成了合同。
劉某蘭陳述的自認(rèn)為是2011辦房本，結(jié)果2018年房本才下來，這一事實(shí)并不影響房屋買賣合同的成立和有效，其主張是其自認(rèn)為，在簽訂合同當(dāng)時及事后數(shù)次索要房款時沒有任何附加的條件；劉某蘭聲稱房價低于市場價，根據(jù)會議資料，房屋價款在2.4萬左右，雙方約定的涉案房屋是按2.6萬計(jì)算的，所以不存在房價低于市場價之說。即使低于市場價，也是雙方真實(shí)意思表示，協(xié)商一致的結(jié)果。劉某蘭的反訴及理由有違誠實(shí)信用原則。
崔某瑩針對劉某蘭反訴辯稱，不同意劉某蘭的反訴請求，其他意見同對本訴的陳述意見。
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法院查明
2010年6月30日劉某蘭作為購房人與北京M公司簽署《回遷樓購房協(xié)議書》，約定劉某蘭購買一號房屋，總價款16.9781萬元。
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2010年7月5日劉某蘭作為出賣人與崔某瑩作為買受人簽署了《房屋買賣合同》，約定劉某蘭將一號房屋出售給崔某瑩，總價款元，簽約當(dāng)日交納80萬元，剩余款項(xiàng)于該房屋過戶手續(xù)辦理完畢后、買受人實(shí)際控制房屋所有權(quán)證書30日內(nèi)支付。劉某蘭兒子趙某聰、哥哥趙某鵬、妹妹趙某丹作為關(guān)聯(lián)人員同意出售一號房屋并簽字確認(rèn)。
2010年7月7日崔某瑩作為買方與劉某蘭、趙某鵬、趙某聰、趙某丹簽署《協(xié)議》，約定劉某蘭將一號房屋出售給崔某瑩，總價款為元，首付80萬元已收到，還欠尾款元。押在崔某瑩手里的購房協(xié)議是包括劉某蘭、趙某聰華、趙某丹、趙某聰四套購房協(xié)議書。根據(jù)劉某蘭與崔某瑩所簽的房屋買賣合同所簽訂協(xié)商補(bǔ)充如下：在發(fā)放房產(chǎn)證之時必須協(xié)助劉某蘭辦理上述四套房屋產(chǎn)權(quán)證的一切手續(xù)，如在發(fā)放房產(chǎn)證之前期間，劉某蘭生活不能自理，病故的情況下，授權(quán)給劉某蘭之子趙某聰辦理以上手續(xù)，所欠劉某蘭這套一居室的尾款元?dú)w趙某聰個人所有，其它人無權(quán)辦理和領(lǐng)取。
2010年7月5日崔某瑩向劉某蘭轉(zhuǎn)賬80萬元，劉某蘭出具收條，確認(rèn)收到該80萬元。2016年8月26日、8月27日張某涵前夫陳某輝向劉某蘭轉(zhuǎn)款2萬元、3萬元；2017年5月16日、11月13日張某涵向劉某蘭轉(zhuǎn)賬10萬元、5萬元。張某涵稱給過劉某蘭9萬元現(xiàn)金，劉某蘭稱給過現(xiàn)金，但是具體金額記不清楚了。
2017年6月26日，劉某蘭、張某涵、崔某瑩簽署《借名房屋買賣合同確認(rèn)書》，內(nèi)容如下：“張某涵與劉某蘭達(dá)成房屋買賣意向書，且經(jīng)協(xié)商以崔某瑩的名義作為買受人于2010年7月5日與劉某蘭簽訂《房屋買賣合同》，為明確三方權(quán)利和義務(wù)，達(dá)成確認(rèn)協(xié)議如下：1.劉某蘭名下的一號房屋因拆遷安置取得，無任何權(quán)利爭議，有完全處分權(quán)；2.張某涵依《房屋買賣合同》已支付捌拾萬元，后劉某蘭陸續(xù)支取貳拾肆萬元，余款叁拾陸萬叁仟玖佰柒拾元待雙方辦理房產(chǎn)過戶之日當(dāng)日支付；3.張某涵已經(jīng)入住使用該房屋，相應(yīng)水、電、物業(yè)費(fèi)由張某涵支付繳納；4.崔某瑩以自己名義替張某涵購買房屋不持異議，確認(rèn)所有合同權(quán)利義務(wù)由劉某蘭、張某涵享有、承擔(dān)。劉某蘭（捺手?。?、張某涵（捺手?。⒋弈超摚ㄞ嗍钟。?。
2018年7月26日劉某蘭取得一號房屋的產(chǎn)權(quán)證，為劉某蘭單獨(dú)所有，建筑面積56.31平方米。
劉某蘭稱將一號房屋交付給了崔某瑩，崔某瑩及張某涵均稱劉某蘭將一號房屋交給了張某涵。張某涵稱一號房屋由其居住，劉某蘭稱該房屋出租了。
劉某蘭稱其于2003年離婚；張某涵稱其亦離異；張某涵稱其名下現(xiàn)有一套房屋。
張某涵稱其不認(rèn)識劉某蘭，其前夫認(rèn)識劉某蘭；崔某瑩稱其不認(rèn)識劉某蘭，系受張某涵前夫的叮囑代張某涵與劉某蘭簽訂購房合同的。
劉某蘭稱當(dāng)時房屋價格為3.8萬元/平方米，法院釋明其是否要求鑒定當(dāng)時的市場價格，劉某蘭稱不鑒定。
張某涵同意過戶當(dāng)日將剩余房款給付劉某蘭，并同意承擔(dān)所有稅費(fèi)。
經(jīng)與朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心核實(shí)，對于限購之前簽署的房屋買賣合同，依據(jù)法院判決及協(xié)助執(zhí)行通知辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不做資質(zhì)審核。
裁判結(jié)果
一、被告（反訴原告）劉某蘭于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）張某涵辦理北京市朝陽區(qū)一號房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告（反訴被告）張某涵于過戶當(dāng)日向被告（反訴原告）劉某蘭支付剩余房款三十一萬二千九百七十元，相關(guān)稅費(fèi)全部由原告（反訴被告）張某涵負(fù)擔(dān)；
二、駁回被告（反訴原告）劉某蘭全部反訴請求。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評
當(dāng)事人對自己主張的事實(shí)應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)，不能證明者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
關(guān)于買賣雙方主體問題。劉某蘭、張某涵、崔某瑩簽署了《借名房屋買賣合同確認(rèn)書》，約定：“崔某瑩以自己名義替張某涵購買房屋不持異議，確認(rèn)所有合同權(quán)利義務(wù)由劉某蘭、張某涵享有、承擔(dān)”，上述約定清晰明確，即有關(guān)一號房屋的賣賣合同中約定的權(quán)利、義務(wù)由劉某蘭、張某涵享有、承擔(dān)，劉某蘭、張某涵系上述合同的相對方；
劉某蘭作為有完全民事行為能力的成年人，應(yīng)該清楚和知曉在上述文件上簽字的法律后果，在其并未提出反證的情況下，單純否認(rèn)該合同內(nèi)容，并無事實(shí)和法律依據(jù)，故法院對其抗辯不予采信；法院認(rèn)定劉某蘭、張某涵系房屋買賣合同的相對方；劉某蘭及張某涵系本案適格的主體。
劉某蘭與張某涵、崔某瑩簽署的簽訂的《房屋買賣合同》《協(xié)議》《借名房屋買賣合同確認(rèn)書》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)據(jù)此履行。
本案所涉房屋買賣合同是否符合解除條件問題。劉某蘭稱出售房屋時的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格，但是其并未提交證據(jù)，經(jīng)法院釋明后亦未要求鑒定當(dāng)時市場價格，故對其主張，法院不予采信。關(guān)于是否適用情勢變更；“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”；
根據(jù)上述規(guī)定，情勢變更應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人在簽訂合同時不可預(yù)見的情形，本案劉某蘭主要觀點(diǎn)是房屋價格發(fā)生了重大變化；法院認(rèn)為，價格的漲跌是正常的商業(yè)風(fēng)險，而非市場固有的風(fēng)險，是可以預(yù)見的，不屬于情勢變更的范疇；繼續(xù)履行是否顯失公平，張某涵在簽訂合同當(dāng)日即支付的80萬元，且2016年和2017年又陸續(xù)支付了29萬元，已經(jīng)支付了大部分房款，并非現(xiàn)在才支付房款；故應(yīng)當(dāng)以當(dāng)時的物價（特別是房價）來衡量是否顯示公平，而不是以現(xiàn)在的房價作為參考。綜上，劉某蘭要求解除合同沒有事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。
關(guān)于張某涵是否有資格購買一號房屋問題。因本案所涉《房屋買賣合同》《協(xié)議》簽署時間時間是2010年7月5日、7月7日，且各方已經(jīng)確認(rèn)張某涵屬于借用崔某瑩名義購房；張某涵已經(jīng)支付了大部分房款，且同意在過戶當(dāng)日支付剩余款項(xiàng)，劉某蘭亦已經(jīng)將一號房屋交付，現(xiàn)房屋由張某涵控制；而北京市人民政府發(fā)布“京十五條”的時間是2011年2月15日，該規(guī)定的實(shí)施日為2011年2月17日，故雙方的此宗房屋買賣交易不應(yīng)受到“京十五條”的制約。
結(jié)合張某涵已經(jīng)及時支付大部分房款且同意過戶當(dāng)日支付剩余房款，并實(shí)際控制一號多年，解除本案賣賣合同既不利于維護(hù)交易的穩(wěn)定，也會導(dǎo)致當(dāng)事人間利益明顯失衡，故對于張某涵要求繼續(xù)履行約定合同，劉某蘭配合其辦理涉案房屋的過戶登記，法院予以支持；
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